"סיום המלחמה יהיה נקודת מפנה בשוק הנדל"ן"

שנת 2023 הייתה שנת תהפוכות בשוק הנדל"ן הישראלי - אחרי שבתחילת השנה מחירי הדירות זינקו בקצב שנתי של 20%, בחודשים האחרונים אנחנו כבר רואים ירידה במחירים. בינתיים, ענף הנדל"ן מתמודד עם מחסור חריף בידיים עובדות.

איך הדבר ישפיע על רמת המחירים בשוק הדיור בשנה הבאה? והאם משתלם לרכוש דירה במסגרת הגרלות דירה בהנחה? ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, השיב לכל השאלות בראיון ל"ערך מוסף", הפודקאסט הכלכלי השבועי של "ישראל היום".

לשאלה האם זה הזמן לקנות דירה, סרוגו השיב כך: "מחירי הדירות נמצאים בירידה, זאת עובדה. גם בגלל הריבית הגבוהה וגם בגלל המלחמה. הירידה כרגע היא מתונה, כי הקבלנים מחסנים את עצמם, הם מגיבים לשוק, הם בונים פחות ויש להם פחות לחץ להוריד מחירים. הם (הקבלנים – ס"ג) אומרים אני קודם כל אמכור את מה שיש לי, ואז אני אתחיל בניין חדש".

"יש כרגע 62 אלף דירות שלא נמכרו, אבל הן לא דירות גמורות, חלקן בשלב היסודות, חלקן בשלבי גמר. זה לא מספר כזה גבוה, והקבלנים בטח שמלווים בליווי בנקאי, שהבנק מבטיח להם את כל האשראי עד סיום בנייה, לא בלחץ למכור את הדירות. אגב, אחת הסיבות שהקבלן לא מוריד מחירים זה בשביל לשמור על מצב הרוח ושביעות הרצון של אלה שקנו קודם, לכן הקבלנים לא ממהרים להוריד את המחירים כדי לא לקלקל את היחסים שלהם עם הדיירים הקיימים".

סרוגו המשיך וסיכם: "בנוגע לשאלה שלך, אני אומר שמחירי הדירות בתקופה הקרובה בקצב איטי, אבל סיום המלחמה יהיה game changer, ולצערי הרבה הוא יוביל לעלייה דרמטית של מחירי הדירות. אני אומר מי שצריך דירה, שיקנה את הדירה עכשיו, ומי שלא חייב דירה ומחפש דירה להשקעה יכול להמתין לראות מה יקרה בשוק. אבל זוג צעיר שהתחתן או משפחה שחייבת לעבור לדירה גדולה יותר, זה הזמן עכשיו לקנות דירה, והיום אפשר למצוא מציאות יותר טובות".

באשר לשאלה איזה אזורים עדיפים יותר לרכישה סרוגו אומר: "אני חושב שבאזור המרכז המחירים עדיין יקרים מדי, אבל הם האטרקטיביים ביותר - אזור תל אביבי, רמת גן, גבעתיים. בהיבט של עליית מחירי הדירות בעתיד, באזור המרכז המחירים יעלו פחות, ובפריפריה – יותר".

מה צריך לדעת מי שנרשם להגרלות דירה בהנחה?

סרוגו סבור כי קניית דירה במסגרת הגרלות "דירה בהנחה" יכולה להיות משתלמות עבור הזוגות הצעירים, אך יש לקחת בחשבון את משך זמן הבנייה, שעלול להיות ארוך במיוחד בימים אלה לנוכח מחסור חריף בידיים עובדות בענף הנדל"ן. "אין ספק שזה משתלם. מי שזוכה בדירה בהנחה או מחיר למשתכן, אין ספק שזוג צעיר מרוויח הרבה כסף. יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון שלוקחים כאן סיכון. הסיכון הוא שהפרויקט יתממש בעתיד בזמן שהוא לא ידוע וזה מייצר לזוג צעיר זכה הוצאות אחרות שלא לקח בחשבון כמו שכר דירה".

סרוגו הוסיף: "הביקורת שלי על ההגרלות האלה היא שהן נעשות ללא שום מבחן הכנסה למי שנרשם לקנות דירה. ראינו לא מעט כאלה שזכו והשכר החודשי שלהם הוא 40 או 50 אלף שקל בחודש לזוג, לדעתי הם לא זקוקים להגרלה. מדובר בדיור בר השגה, ובדיור בר השגה צריך לתת לאלה שזקוקים לו".

הוא התייחס לסוגיית המחסור בעובדים: "המדינה צריכה לאפשר לקבלנים עצמם להביא את העובדים, אנחנו יודעים ליצור קשר עם חברות כוח אדם ועם חברות קבלן גדולות. זה יקצר את התהליכים". למרות המחסור החריף בידיים עובדות, סרוגו בסך הכל מרוצה מתפקוד הממשלה ושל שר השיכון והבינוי ואומר: "משרד השיכון דווקא מתגלה במלואו תפארתו במלחמה. אין שבוע שבו המנכ"ל של המשרד לא מדבר איתי ומנסה לעזור לפתור בעיות וגם כל הפקידים במשרד. אבל קשה להם להביא תוצאות בגלל הרגולציה והבירוקרטיה".

בתשובה לשאלה איזה ציון היה נותן לשר השיכון גולדקנופף שמסכם שנה ראשונה בתפקיד סרוגו השיב: "השר הוא איש מאוד חיובי, מנסה לשדר אופטימיות ומנסה לעזור, יש לו הרבה כוונות טובות. הוא נכנס למשרד כשהוא לא מכיר את הענף. אבל זאת שאלה בפני עצמה שקשורה לשיטת הממשל שלנו - ממנים את השרים לתפקידים שאין להם שום רקע לגביהם וגם אין להם זמן ללמוד, והשאלה היא האם לא כדאי יותר ששר התיירות לא יהיה מלונאי לשעבר, שר האוצר כלכלן ושר השיכון יהיה אדם שבא מרקע של ענף הבנייה". סרוגו סיכם ואמר: "יש לו הרבה מאוד רצון טוב ובכללי הוא שר טוב למדינת ישראל".

"להפחית את מס הרכישה למשקעים"

סרוגו שיתף שנפגש עם שר האוצר סמוטריץ' והציג בפניו נתונים שהפתיעו אותו. לדבריו, "רק בתחום הנדל"ן גביית המסים בשנת 2023 הייתה נמוכה יותר בכ-33 מיליארד שקל מהנתון של 2022. ערב המלחמה ראינו ירידה דרמטית בהתחלות בנייה ואין ספק שזה משפיע על הכנסות המדינה ממסים".

"הסברתי לשר האוצר שמעבר לכך שחייבים להביא עובדים לענף, יש להאיץ את ענף הבנייה, לייצר מצב שהענף יואץ קדימה דרך הפחתת מסים, למשל על ידי הפחתת מס הרכישה למשקיעים שיגרום למשקיעים לחזור בחזרה לשוק. יש טענה שאומרת שאם המשקיעים חוזרים, המחירים יעלו. אני אומר שלא, כי מלאי הדירות יגדל בסופו של דבר, וההשפעה בסוף תהיה לכיוון ירידת מחירים"

חפשו "ערך מוסף" בגוגל/ספוטיפיי או בכל מקום אחר בו אתם מאזינים לפודקאסטים שלכם