זהירות! משבר שכירות חסר תקדים בדרך

מדד המחירים לצרכן האחרון פורסם הנתון של עליית דמי השכירות החודשיים: עבור השוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה עלייה של כ־%4.2 ועבור שוכרי הדירות החדשים (דירות שבהן היתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של כ־7.2%. הנתונים משקפים עלייה דרמטית של דמי השכירות. לצערי, מדובר רק בסימן הראשון של משבר שכירות גדול העומד להתרחש בישראל בשנים הקרובות.

משבר השכירות בישראל, כפי שאני צופה אותו, עתיד להתרחש מארבע סיבות: הסיבה הראשונה היא העלאת מס הרכישה למחזיקי דירה שנייה מ־5% ל־8%. עליית המס צמצמה את היקף הרכישות של דירות להשקעה מנתח שוק של 30% ל־12% בלבד, זוהי ירידה דרסטית.

פחות כדאי לקנות

הסיבה השנייה היא עליית הריבית המשמעותית. עליית הריבית הקטינה את הכדאיות הכלכלית של השקעה בדירה למגורים. נוסף על כך, במקרים רבים דירות להשקעה שנרכשו על ידי צעירים במינוף גבוה, הפכו מנכס לנטל. התוצאה יצרה מצב שלפיו במקום ליהנות מהכנסה חודשית של ההפרש בין דמי השכירות לבין עלות התשלום החודשי של המשכנתא, אותם צעירים נאלצים להשלים את ההפרש, ובפועל גם מוכרים את הדירה כדי להגדיל את ההכנסה הפנויה למשק הבית שלהם, שחווה כעת קשיים.

הסיבה השלישית נוגעת בקרנות הריט, שהפסיקו לרכוש דירות להשקעה בגלל ש"עלות הכסף" הנוכחית אינה תואמת את התשואה מההשכרה של אותן דירות.

הסיבה הרביעית קשורה ביזמי נדל"ן: יזמים רבים, שרכשו בשנים האחרונות מלאי דירות להשכרה, מוציאים את המלאי למכירה בגלל התשואה השלילית, או בגלל שהם זקוקים לכסף נזיל נוכח מצב השוק.

אוויר לקבלנים

לאור הסיבות הנ"ל, מלאי הדירות להשכרה עומד להצטמצם באופן דרמטי, וזאת לעומת מגמה הפוכה של גידול בביקוש לשכירות. הסיבה לביקוש גדל לשכירות נובעת מצד אחד בשל המצב הפוליטי, שגורם לרוכשים להשהות את החלטתם בנוגע לרכישת דירה, וכתוצאה מכך הם בוחרים להמשיך ולהתגורר בשכירות. מצד שני, פחות ופחות צעירים מרוויחים שכר גבוה מספיק כדי לעמוד בהחזר חודשי, ולכן אינם מקבלים אישור ליטול משכנתא לצורך רכישת דירה, וממשיכים לגורר בשכירות.

הביקושים לא ייעצרו, במדינת ישראל ישנו גידול דמוגרפי קבוע שמוסיף רבים למעגל השכירות. מנגד, קצב ההתקדמות של פרויקטים בתחום התחדשות עירונית מוסיף ביקושים עבור הדיירים הנוכחיים בתקופת הבנייה של הפרויקט.

יש להוריד מיידית את מס הרכישה לדירה שנייה מ־8% ל־5%. כתוצאה מכך, ייווצר זרם עסקאות רב של משקיעים אשר "ייתן אוויר" לקבלנים, ובכך יתווספו הכנסות ממסים וכמובן יתווספו דירות לשוק השכירות.

כיום, הביקוש עולה על ההיצע במדינת ישראל הן בביקוש לרכישת דירות והן בביקוש לשכירת דירות. הריבית הגבוהה בישראל היא מצב זמני ואפשר ללמוד על תחזית הריבית לשנים הקרובות מתחזיות הפד האמריקני, אשר צופה ריבית של 2.5% ב־2025.

דירה להשקעה בישראל הוכחה לאורך השנים כהשקעה איכותית עם תשואה הנובעת משילוב של השבחת הנכס ותשואת שכירות שנתית.

שיפור היצע הדירות החדשות למכירה הוא מסורבל וארוך טווח, אולם שיפור היצע הדירות להשכרה הוא מהלך מיידי שניתן לבצעו כבר עכשיו ובמהירות יחסית.

הכותב הוא יו"ר קבוצת הנדל"ן אלדר