יוצאים לדרך חדשה

הצעת חוק חדשה של משרד המשפטים מקלה על הליכי הריסה ובנייה מחדש של בתי מגורים. היא קובעת כי בעלי דירות בבית משותף יהיו רשאים להגיש תוכנית בבית בהסכמה של שליש לפחות מבעל הדירות, כשמדובר בשינויים בשטחי דירות. אם מדובר בתוכנית שכוללת תוספת של דירה, הריסה של דירה או חלק ממנה, נדרש הסכמה של 60% לפחות מבעלי הדירות, גם אם מדובר בדירה שתוקם על שטח צמוד לבעל הדירה יוזם התוכנית. הסכמה של 60% נדרשת גם בתוכניות שיוזמיהן מעוניינים להוסיף ייעוד או שימוש בבית המשותף.

טיוטת התקנות מפשטת את הליך הגשת התוכנית, ולראשונה גם בעל דירה יחיד יוכל להגישה, כשהוא מגובה בהסכמת בעלי דירות אחרים. כיום כלל בעלי הדירות המסכימים חייבים להגיש את התוכנית. על פי ההצעה, בעלי הדירות האחרים יידרשו לחתום על מסמכי הסכמה.

בימים אלה פרסם שר המשפטים להערות הציבור תזכיר הצעת חוק בתחום ההתחדשות העירונית. תיקוני החקיקה המוצעים מבוססים על המלצות של עבודת מטה ממשלתית בין-משרדית לבחינת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית בהובלת משרד המשפטים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משרד האוצר ומנהל התכנון, במהלך בשנתיים האחרונות.

הצוות שמע גורמי עניין שונים, ביניהם דיירים, יזמים, רשויות מקומיות, מנהלות עירוניות, ארגוני חברה אזרחית, שמאים ועורכי דין העוסקים בתחום. דו״ח המסקנות פורסם לציבור לפני כשנה.

הצעת החוק נועדה להסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות בבניין המיועד לפרויקט פינוי-בינוי לבין היזמים הפועלים בתחום.

הצעת החוק מבקשת להביא להפחתת הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות לשם הגשת תביעה לבית המשפט כנגד דייר שסירובו לעסקה אינו סביר. תנאי להגשת תביעה כאמור יהיה צירוף של חוות דעת של שמאי פינוי-בינוי, שיקבע כי העסקה כוללת עקרונות תמורה שוויוניים.

ההצעה כוללת דרישה לקביעת פרטים מהותיים, שבלעדיהם לא יהיה תוקף לעסקה. למשל, עקרונות התמורה לדיירים ובטוחות לביצוע העסקה.

ההצעה מבקשת להרחיב את סמכות הממונה לפניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקבוע כי העסקה תבוטל במקרה של החתמה פוגענית תוך התחזות או ניצול מוגבלות.

מטרת תיקונים אלה ונוספים להבטיח כי העסקה תהיה הגונה ושהדיירים לא ינוצלו לרעה. בנוסף, הצעת החוק מבקשת לקבוע אבני דרך לביצוע הפרויקט, שאם לא יתקיימו יהיו רשאים רוב בעלי הדירות להחליט שלא להמשיך עם העסקה.

עולם חדש

על התועלות הרבות שיש להתחדשות העירונית להציע, הן במישור הציבורי והן במישור הפרטי, מסכימים הכל.

בעולם של משבר דיור ושל ריבוי טבעי גבוה, התחדשות עירונית יכולה להוסיף כמות רבה של יחידות דיור גם במרקם הבנוי במרכזי הערים.

בהינתן בנייה במרקם הבנוי בלבד ("מופר", בלשון שוחרי הסביבה) פוחת הצורך לבנייה בשטחים הפתוחים. במובן זה, כל פרויקט של התחדשות עירונית מתפקד אף כדלי מים צוננים על הלבה היוקדת שבסכסוך התמידי בין הגופים המפתחים לגופים הדורשים שימור סביבתי.

התחדשות עירונית היא הזדמנות נדירה לתכנון מיטבי ומודרני של שכונת מגורים, בבחינת "עולם חדש נקימה". יש בהתחדשות העירונית הזדמנות לחידוש מרכזי הערים, ליציקת תוכן חדש ומודרני למושג העירוניות ולשיפור איכות החיים של כל תושבי הקהילה.

התחדשות עירונית היא הזדמנות בלתי חוזרת לפרט לשפר את איכות חייו עד מאוד, לעתים עד כדי כך שיוכל אף להגדיר את עצמו מחדש. תחת דירה קטנה בבית משותף מוזנח ומט ליפול, הדירה שיקבל בפרויקט החדש תהיה גדלה יותר, נוחה יותר, נגישה יותר, ערכה גבוה יותר, בבניין מודרני ובסביבה מסבירת פנים, והכל מבלי שיצטרך להשקיע דבר.

לעיתים קרובות יהא זה נכון לומר כי זו עשויה להיות העסקה הכלכלית הטובה ביותר שתוצע אי פעם לדייר בבניין המתחדש.

עם תועלות כה רבות, מדוע אין מלוא כל הארץ התחדשות? ככלל, יש לזכור כי פרויקט של התחדשות עירונית הוא סבוך ומורכב, ולא ניתן להגיע בו לתוצאות מיידיות. סדרת הפעולות התכנוניות, הכלכליות, החברתיות והמשפטיות שיש לעבור על מנת לסיים פרויקט היא רבה ותלויה בשורה של גורמים בעלי שיקול דעת עצמאי.

ועדה בינמשרדית שהקים משרד המשפטים בשנה שעברה עסקה במכלול החסמים העומדים בפני דיירים או יזמים שמבקשים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית ומיפתה שורה של פתרונות, שנועדו להקל על מימושם של פרויקטים. חלק ניכר מפתרונות אלה נכלל בטיוטת חוק ההסדרים לשנת 2020, שכידוע לא יצא לפועל בהעדר תקציב מדינה.

בין קניין לסרבן

כעת פרסם משרד המשפטים תזכיר שמטרתו לקדם באמצעות חקיקה חלק מההמלצות. התזכיר עוסק, בין היתר, ביחס לזכות המוכרת לכל העוסקים בתחום – היא זכות הקניין, שמעמדה במשפט הישראלי חזק ומושרש ומגיע למעלה החוקתית.

מקובל לראות בזכות הקניין של דיירי הבית המשותף, בעיקר בכל הנוגע לדירות הפרטיות שלהם, זכות הזוכה להגנה חזקה מצד המחוקק. למעשה, מנקודת המבט של זכות הקניין, אם הדיירים בעלי הזכויות אינם מעוניינים בהתחדשות, אלא רק "להתיישן בשקט", מה למחוקק כי יכפה אחרת?

לאמיתו של דבר, נקודת המבט המשפטית על זכות הקניין מורכבת יותר. כבר לפני כשני עשורים הכיר בית המשפט העליון בתיזה המשפטית שלפיה לזכות הקניין גם ערך של אחריות חברתית ולא רק ערכים של הגשמה וביטוי עצמיים.

בית המשפט קבע כי יש להכיר "בגישה הנותנת משקל להיות הפרט חלק מהחברה והציבור בכללותם. גישה זו מספקת תמיכה להסגת הזכות הקניינית מפני האינטרס הציבורי בנסיבות מתאימות המצדיקות זאת". נדמה כי התועלות הרבות של התחדשות עירונית הן בהחלט נסיבות המצדיקות התגברות על זכות וטו לכאורה של דיירים סרבנים נגד פרויקט מוצלח, ובמקרה שכזה, בהינתן רוב משמעותי שרוצה בפרויקט ובתנאי שהסרבנים אינם מקופחים, יש לאפשר לערך האחריות החברתית לגבור.

נקודת מבט זו מהווה בסיס לחלק לא מבוטל מההצעות המופיעות בתזכיר החדש, ובכלל זה התיקון המבקש להפחית את הרוב הנדרש למימוש פרויקטים מ-80% מדיירי הבנין ל-67%. חשוב לציין כי הפחתת הרוב משמעותה אפשרות לפנות לבית המשפט בשלב מוקדם יותר בתהליך, מתוך מטרה לשכנעו שהדיירים המסרבים עושים זאת מסיבה שאיננה מוצדקת, בעוד שיעור משמעותי של דיירים בבניין אכן רוצה עד מאוד בקידום העסקה.

לפי ההצעה, ניתן כבר בשלב זה, שבו שני שלישים הביעו הסכמה לפרויקט, לפנות לבית המשפט על מנת שיכריע במחלוקת. ערך האחריות החברתית שבזכות הקניין יחייב במקרה זה, לשקול היטב את התועלות המצטברות של הפרויקט לרבות לכלל הדיירים, שהדעת נותנת, כי בחנו היטב את ההיבטים הכרוכים בעסקה ובחרו בה, אל מול מי שמסרב סירוב, שעל פניו, נחזה להיות בלתי סביר.

כדי להבטיח כי העסקה אכן מיטיבה עם כולם, גם עם אלה שלא בחרו בה מלכתחילה, קובעת הצעת החוק כי שמאי פינוי-בינוי יבחן שאכן העסקה נערכה על פי תבחינים שוויוניים וכי היא הוגנת.

תיקונים נוספים בהצעה מבקשים לאזן בין דיירים שמעוניינים בעסקה לבין מי שכבר עשו דין לעצמם והרחיבו את דירתם שלא כדין, והם אינם מעוניינים בביצוע העסקה בשל כך. לא מן הנמנע כי דייר שכזה יתנגד לעסקה, כי למעשה הוא כבר הרוויח את שלו, ואין לו צורך בעסקה המורכבת כדי ליהנות מדירה מרווחת.

בשל נימוקים הנשענים על קבלת עושר שלא במשפט, גורר הסרבן את השכנים שלו להפסד צפוי, שכן בהעדר הסכמתו העסקה נועדה לכשלון.

ההצעה מתמודדת עם מצב דברים לא הוגן זה, ולא מאפשרת לאותו דייר שמסרב לעסקה ליהנות מסרבנותו, על דרך הקביעה שעמדתו לא נספרת במניין הקולות בעת קבלת ההחלטה.

הגנה על הדיירים

אך לא רק בהיבטי הסרבנות שבעסקאות עוסקת ההצעה. בדיוני הצוות הבינמשרדי עלה הצורך להגן על דיירים נגד פעולות לא הוגנות מצד חלק מהיזמים.

ההצעה כוללת תיקונים שמטרתם להגן על הדיירים מפני מה שמכונה "החתמה פוגענית". משמעות מונח זה מבוארת בהצעה, ולפיה במצבים שבהם דייר הוחתם על עסקה כשהוא אינו מבין את השפה בה נערך ההסכם, או כאשר הופעל עליו לחץ בלתי סביר כדי שייתן את הסכמתו, או לאחר שמסרו לו מידע כוזב, וכן במקרים נוספים אחרים, תהא סמכות לממונה על פניות דיירים במשרד השיכון לקבוע כי העסקה בטלה.

בהמשך לכך מוצע לקבוע פרטים מהותיים שאותם כל עסקת פינוי-בינוי תהא חייבת לכלול, לרבות פרטים כדוגמת העקרונות לקביעת התמורה, התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות והמועדים המירביים למסירת הדירה בסופו של יום.

עקרון מהפכני נוסף נוגע גם למתן אפשרות לדיירים לבטל עסקה שנחתמה עם יזם, כאשר הפרויקט לא מתקדם ולא עומד באבני הדרך המצופות ממנו. במצב זה אין זה ראוי לגרום לדיירים להישאר כבולים לעסקה ישנה שנחתמה ועד שיכלו כל הקצין.

על פי ההצעה, כשהפרויקט תקוע וחלפו התקופות המוצעות בתזכיר, הדיירים יוכלו לבטל את העסקה הישנה שנחתמה מבלי שהדבר ייחשב כהפרת חוזה, ולצאת לדרך חדשה שתביא להשלמת הפרויקט, לרבות באמצעות יזם חדש. מובן כי במקרה זה יש מקום לפצות את היזם הראשון על הוצאות שהוציא, ותקנות שיותקנו יכללו התייחסות לעניין זה.

אנו מאמינים כי החקיקה החדשה המוצעת תביא למינוף של התחדשות עירונית וביצוע פרויקטים בהיקפים נרחבים יותר, כאשר בד בבד עם הוראות שמטרתן לסייע למיזמים להגיע למימוש, הוראות אחרות מבטיחות שמירה קפדנית על זכויות הדיירים והגינות כלפיהם. שילוב מנצח זה הוא היחיד שיכול להבטיח התחדשות עירונית נאותה.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו