כאשר שמאי מקרקעין ברמת השרון מתבקש לבצע הערכת שווי דירה, בית פרטי או כל נכס מסחרי עליו להתייחס לתכניות בניין עיר מאושרות.
יחד עם זאת, שמאי המקרקעין נדרש לתת ביטוי לתכניות אשר מצויות בהליך התכנון אשר עתידות לשנות ייעודי קרקע ולהשפיע על שווי נכסי המקרקעין.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על תכנית המתאר המקומית לעיר:
עיריית רמת השרון ומנהל התכנון במשרד הפנים מקדמים את תכנית המתאר המקומית לשנת 2035.
שמאי מקרקעין ברמת השרון צריך להכיר בצורה מעמיקה את הוראות התכנית המוצעת. תכניות מסוג זה משפיעות על המצב התכנוני הקיים, להקנות זכויות בנייה, לשנות את המרקם העירוני ועוד.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על מטרות התכנית:
- התכנית כוללת אזורים נרחבים של העיר ויוצרת רצף אורבני אחיד. בין היתר מטרות התכנית הם:
- שיפור איכות החיים ברמת השרון.
- שמירה על שטחים פתוחים, יצירת מרחב ציבורי וקביעת עקרונות להתחדשות עירונית באזורים וותיקים.
- פיתוח מוקדי מסחר ותעסוקה.
- חיזוק הרחובות הראשיים כמוקדי פעילות עירונית.
- תכנון צירי התחבורה ומערך הדרכים אשר עתיד לשרת את גידול העיר. התכנית מתייחסת לצירי תנועה לאופניים.
- טיפוח השטחים הפתוחים והנגשת ערכי הנוף והטבע המטרופוליטניים לתושבים.
- שימור המורשת ההיסטורית, קביעת הוראות שימור של אתרים בעלי ערך היסטורי.
- קביעת מדיניות בנייה לגובה ומתחמים לשמירה על תבניות בניה קיימות.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על מרכז העיר (מתחם – 1):
במרכז העיר מתוכננים כ – 500,000 מ”ר מגורים. תוספת השטח כוללת את זכויות הבנייה מכח תמ”א 38 על תיקוניה.
התכנית קובעת כי הוועדה המקומית רשאית להוסיף זכויות בנייה על הזכויות שמוקנות מכח תמ”א 38, בכפוף לפתרונות תחבורתיים ומרקם הסביבה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על שטחי הבנייה במרכז העיר:
על פי התכנית, תוספת השטח למגורים תתחלק בצורה הבאה:
189,000 מ”ר מגורים יינתנו במסגרת התחדשות עירונית על פי סעיף 23 לתמ”א 38.
95,000 מ”ר מגורים יינתנו במסגרת התחדשות עירונית לתתי מתחמים P1, L1 ותותר בהם בנייה בגובה של עד 9 קומות.
במתחם N1 תותר בנייה לגובה של 15 קומות.
21,000 מ”ר מגורים מיועדים לתכנית עירונית חדשה בין הרחוב בראשית לרחוב סוקולוב, מתחם A1.
20,000 מ”ר מגורים מיועדים לתכנית חדשה ברחוב סוקולוב מספרי בתים 21-29 בתת מתחם C1.
תרשים חלוקת העיר למתחמי התכנון:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על היטל השבחה?
מה ההבדלים בין “היטל ההשבחה לבין “מס שבח”.
היטל השבחה – היטל ההשבחה הינו מס המשולם על זכויות הבנייה שנוספו למקרקעין. שמאי מקרקעין ברמת השרון יכול לבצע תחשיב היטל השבחה צפוי.
הסבר:
ברשותנו בית פרטי בגודל של 150 מ”ר בנוי על מגרש בגודל של 250 מ”ר. הבית בבעלותנו 10 שנים והחלטנו למכור. בזמן שהבית היה בבעלותנו, אושרו תכניות המוסיפות זכויות בנייה להרחבת מרתף והקמת חדרים בגג.
בגין תוספת זכויות בנייה אלה נדרש לשלם מס “היטל השבחה”.
איך שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש לחשב את מס “היטל ההשבחה”:
שמאי מקרקעין מומחה צריך להכיר דרכים יצירתיות להקטין את החבות בהיטל השבחה, ובכך לחסוך לך מאות ועשרות אלפי שקלים.
דוגמה:
אתם בעלים של בית דו משפחתי. ברחוב אושרה תכנית המתירה הגדלת המרתף לכדי 100% משטח המגרש. הבית נרכש על ידיכם בזמן שלא הייתה קיימת תכנית המתירה הקמת מרתפים וביתכם בן 20 שנה.
שמאי דירות ברמת השרון שמבין בהיטל השבחה יכול להשתמש בתחשיב “דחייה למימוש”. תחשיבי הדחייה מגלמים את התועלת הכלכלית מהתכנית החדשה נכון להיום.
על פי עקרון הדחייה, אין כדאיות כלכלית בהריסת בית בן 20 שנה לצורך הקמת מרתף. על פי עקרון זה, את זכויות הבנייה הנוספות למרתף שמאי המקרקעין יכול לדחות ב – 30 עד 40 שנה.
חישוב לדוגמה: שווי קרקע למרתף 6,000 למ”ר כופלים במקדם היוון של 19.8% (שיעור היוון של 4% לתקופה של 40 שנה).
מתקבל שווי של 1,200 ₪ למ”ר בלבד למרתף. חשוב לציין כי היטל ההשבחה משולם בגין שווי “מ”ר מבונה” ולא מ”ר בנוי.
שמאי מקרקעין מומחה יודע כי תכניות שאושרו לפני יולי 1975 אינן חייבות בהיטל השבחה היות והחוק לא היה קיים.
את שווין של זכויות הבנייה מחשבים ליום אישור התכנית ולא לפי השווי ביום המכירה או הבנייה.
מס היטל ההשבחה אינו מתייחס למחיר בו רכשנו את הנכס ולמחיר בו מכרנו את הנכס. היטל ההשבחה מתייחס לשווי זכויות הבנייה שאושרו עם השנים בהן הנכס היה בבעלותנו.
איך שמאי מקרקעין ברמת השרון מחשב את מס “השבח”?
מס השבח משולם בגין המרווח בין מחיר הקניה לבין מחיר המכירה. חוק מיסוי מקרקעין מבדיל בין נכסים מסחריים כמו חנויות, משרדים, לבין נכסים לשימושי מגורים כמו דירות ובתים פרטיים.
החוק מתייחס לנכסי מגורים מוצר סוציאלי. המיסוי בגין נכסי המגורים הינו מוטב ובדרך כלל נמוך יותר מנכסים עסקיים.
למשל, מס השבח במכירת דירת מגורים “יחידה מזכה” עומד על 0 ₪ עד לתקרה של כ – 4,500,000 ₪.
במכירת דירת מגורים מזכה לא יחידה, מס השבח מחושב ליניארית משנת 2014 בלבד. השבח שנצבר לפני שנת 2014 פטור ממס.
במכר דירת מגורים או בית פרטי כאשר מחיר העסקה מושפע מזכויות בנייה נוספות (בדרך כלל בבתי קרקע וותיקים) שמאי מקרקעין ברמת השרון יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף על ידי מתן פטור חלקי או מלא ממס שבח מכח סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על גירושין / פירוק שיתוף וחלוקת ירושה?
לפעמים, נדרש לחלק נכסי מקרקעין מכח גירושין או ירושה. במקרה בו אחד היורשים או בני הזוג המתגרשים מבקשים לחלק ביניהם את המקרקעין, עליהם להתייעץ עם שמאי מקרקעין המתמחה בפירוק שיתוף.
שמאי מקרקעין ברמת השרון ישמור על האינטרסים של היורשים או המתגרשים וימנע מצב בו מתבצעת חלוקת נכסים ללא התייחסות לחבות המס לכל נכס.
דוגמה:
קיימים 2 נכסים: בית פרטי בשווי 3,000,000 ₪ ומזומנים בשווי 500,000 ₪.
היורש או המתגרש רוצה להשאיר את הבית בחזקתו ומציע לשלם לצד השני 1,250,000 ₪ (משאיר את המזומנים אצל הצד השני).
למי שלא מבין במיסוי מקרקעין החלוקה נראית הגיונית. חצי הבית עולה 1,500,000 בהנחה וישאיר את המזומנים אצל הצד השני, ישלים 1,250,000 ₪ בלבד.
שמאי מיסוי מקרקעין לא בהכרח יראה בחלוקה זו שוויון. במידה ויתברר כי לבית יש חבות במס שבח והיטל השבחה בגובה של 500,000 ₪, כאשר יבקש הצד שהשאיר את הבית ברשותו למכור את הבית, יוותר עם תמורה של 2,500,000 בלבד.
לביצוע חלוקה נכונה של הירושה או הנכסים ולהימנע מחילוקי דעות ואי נעימות יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין מומחה הבקיא ברמת השרון.
קישור למאמר המלא, שמאי מקרקעין ברמת השרון.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
