מזה מספר שנים שאני כותב בדף הפייסבוק שלי ("אסף כהנר" בעברית) סקירה חודשית על מצב שוק הנדל"ן, המבוססת על נתוני מדדים שמפרסמים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגופים נוספים. קראתי לטור הזה "כהנר מודד את המדד", כי אני מודד את "החום" של השוק ומציג תמונת מצב ריאליסטית ככל הניתן של המגמות המרכזיות, בהתבסס על הנתונים ועל תחושותיי האישיות מהשטח.
אחרי הקדמה קצרה, נצלול לפרשנות עצמה. אך ראשית, נציג את הנתונים:
- המחירים ממשיכים לזנק: בחודשים דצמבר 2020 עד ינואר 2021 עלו מחירי הדירות בשיעור 0.9% ביחס לחודשים נובמבר 2020 עד דצמבר 2020. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור 4.3%, כאשר גרף המחירים מצוי עם אפו צפונה, קרי להמשך נסיקת המחירים.
- חודש נוסף בו ישראל כולה נצבעת ירוק: גם הפעם עליות המחירים היו גורפות בכל רחבי הארץ, כשבששת המחוזות, שעל פיהם מחולקת ישראל, היו עליות מחירים ללא יוצא מהכלל: צפון (1.6%), תל אביב (1.3%), חיפה (1.1%), דרום (0.8%), מרכז (0.3%) וירושלים (0.3%).
- אפס השפעה לתוכנית מחיר למשתכן: זה כבר לא חדש, אבל גם החודש אנחנו רואים שתוכנית מחיר למשתכן אינה יעילה, ולמעשה היא גוועת. מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור של 1.2%, כשב-12 החודשים האחרונים היו עליות בשיעור לא מבוטל של 3.3%. זאת למרות המשך התמיכה הממשלתית (באמצעות מחיר למשתכן), שבמהלך החודשים דצמבר 2020 עד ינואר 2021 עמדה על 30.6% מכלל העסקאות בדירות חדשות.
דרך אגב, ראוי לשים לב שהיקף העסקאות במסגרת מחיר למשתכן ממשיך להצטמצם אף הוא, כשמזה מספר חודשים ירדנו מתחת לקו התמיכה של 40% מכלל העסקאות, ונמשך תהליך ההתכנסות שלו מטה, ונוגע כבר ברף של 30%.
- עלייה גם במדד שכר הדירה: במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש פברואר 2021 נרשמה עלייה בשיעור 0.2% בהשוואה לחודש ינואר 2021. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים ינואר 2021 עד פברואר 2021, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים דצמבר 2020 עד ינואר 2021.
- פחות התחלות בנייה, פחות גמר בנייה, פחות היתרי בנייה: הלמ"ס פרסמה את סיכום 2020 של נתוני התחלות וגמר בנייה, והתוצאות עגומות. בשנת 2020 החלה בנייתן של 51,600 דירות, קיטון של 3.5% בהשוואה לשנת 2019; הסתיימה בנייתן של 47,920 דירות, קיטון של 8% בהשוואה לשנת 2019; הונפקו היתרי בנייה ל-51,660 דירות, קיטון של 7.8% בהשוואה לשנת 2019.
- המשקיעים חוזרים: נתוני הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לחודש ינואר 2021 מראים כי בחודש זה, בעיצומו של הסגר השלישי, נרכשו 10.5 אלף דירות בשוק הנדל"ן (חדשות ויד שנייה), גידול של 7% ביחס לינואר אשתקד. מתוכן 2,200 דירות נרכשו על ידי משקיעים, גידול חד של 58% ביחס לינואר אשתקד. שיעור המשקיעים מכלל רכישות הדירות עמד בינואר 2021 על 21%, זאת לעומת 14% בינואר אשתקד.
זינוק בעלייה
ועכשיו לפרשנות שלנו את הנתונים:
- המחירים בעלייה והבנייה נעצרה: אנחנו רואים שגם לאחר שנה של סגרים, בידודים וריחוק חברתי, גם לאחר שנה שהקורונה הבריאותית והכלכלית היכתה במשק העולמי והישראלי, וגם לאחר תקופה שלא היה ברור לאן תנשב שבשבת המחירים – מחירי הנדל"ן בחודשים האחרונים נמצאים בתאוצה קדימה, ומסכמים 12 חודשים עם עליות נאות של 4.3%.
התחזיות השחורות לשנת 2020 התנפצו - אולי למעט זו שלנו, למי שעקב אחרינו בשנה האחרונה, #כהנר_צדק. כך לדוגמה כתבנו במדור זה ביוני 2020, בשיאו של משבר הקורונה: "שוק הנדל"ן חי ובועט. אנשים עדיין זקוקים לקורת גג מעל ראשם. הקורונה לא שינתה עדיין את האקסיומה הזו".
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
המחירים אולי לא הצטננו בשנת הקורונה, אך מה שאנו רואים שהצטנן זו פעילות הבנייה, שהולכת ונעצרת. אפשר אולי היה להאשים בכך את הקורונה, אלא שמדובר במגמה שהחלה כבר שנים אחורה, ושנת 2020 רק ממשיכה את המגמה. לכאורה אפשר לומר שבהינתן שני קווי המגמות הנוכחיים – מחירים עולים ובנייה נעצרת –כיוון המחירים צפוי רק להמשיך לעלות, שכן אין היצע מספיק שיאזן את הביקושים.
- צפי לעליית מחירי דירות בכ-6%: אזכרתי לפני מספר חודשים, ורצוי לחזור ולהיזכר, בתחזית של החוקרים ממכון אהרן, פרופ' צבי אקשטיין וד"ר סרגיי סומוקין, לפיה מחירי הדירות יעלו ב-2021 ב-6% ביחס לרבעון השני של 2020. בשעתו, בשיאו של גל המגיפה השני, ובהיעדרם של חיסונים, נדמתה התחזית שלהם לחזיון תעתועים. אלא שהניתוח שלהם התייחס למגיפה כאל רעש רקע.
בראייה שלהם הסיבה העיקרית לעליית מחירי הדירות היא הפער בין הגידול הרבעוני במספר משקי הבית החדשים לבין הגידול במספר הדירות שבנייתן הסתיימה. על פי הניתוח, ב-5 השנים האחרונות נוספו בישראל מדי רבעון 15 אלף משקי בית חדשים – לעומת 12.5 אלף דירות.
החוקרים קבעו כי כדי להדביק את הפער ולבלום את עליית מחירי הדירות יש לבנות 20 אלף דירות בכל רבעון ב-5 השנים הבאות – ובמיוחד במרכז הארץ. כפי שאנו רואים מנתוני האמת בשטח, מדינת ישראל רחוקה מלייצר כמות כזו של דירות, ולכן אם נתבסס על המודל של החוקרים, יימשכו עליות המחירים.
- ממשלת ישראל חייבת לבחור נדל"ן: המשך המצב הנוכחי יוביל את שוק הנדל"ן לגל עליות מחירים בשיעור שנתי של כ-10%, ואף יותר מכך. חוסר היציבות הפוליטית, שנמשך כבר כשנתיים, בצירוף משבר הקורונה, דוחקים את תחום הנדל"ן לתחתית סדרי העדיפויות הלאומיים. אלא שהשוק לא מחכה לממשלה. הוא ממשיך לעבוד, ומוצא כל יום את נקודת האיזון הנכונה כדי לתמחר דירה בישראל.
אזרחי המדינה ייצאו בשבוע הבא לבחור את נציגיהם בכנסת, ואלה יקבלו הזדמנות להרכיב ממשלה. על ממשלת ישראל הבאה (בהנחה שממשלה כזו תורכב בזמן הקרוב) מוטלת החובה לבחור לטפל בצורה יסודית בשוק הנדל"ן, באותה נחישות שבה היא טיפלה ומטפלת בקורונה הבריאותית והכלכלית. אחרת המחאה הציבורית הבאה בוא תבוא, במרכזה יהיה הייאוש של הזוגות הצעירים מהגעה לדירה משלהם, ולצערי המחאה הזו לא תהיה פשוטה או נעימה.
- מה אפשר לעשות? במילה אחת, המון. ממשלת ישראל חייבת להתעורר ולפתוח את החסמים של תחום הבנייה. בראש ובראשונה: בירוקרטיה, קרקעות, ידיים עובדות ומימון. חייבים לתת לשוק לעבוד.
ישראל גדלה כל הזמן, אבל המדינה אינה מספקת לתעשיית הנדל"ן את חומרי הגלם הנחוצים לה כדי לבנות בכמות שתספיק לגידול באוכלוסייתה. זה צריך להיעשות בתוכנית מסודרת, רב שנתית, בנחישות רבה, בתיאום בין משרדי הממשלה השונים. אחרת, כפי שמראה המודל של פרופ' אקשטיין, מחירי הדירות ימשיכו לטפס.
- מילה טובה על השבת המשקיעים לשוק: ראוי להגיד מילה טובה על פעולה שביצעה הממשלה היוצאת, שבמהלך הקיץ האחרון הורידה את שיעור מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן. ישנם כאלה הרואים את השבת המשקיעים כאחת הבעיות של ענף הנדל"ן. כך לדוגמה שר האוצר לשעבר כחלון שראה במשקיעי הנדל"ן גורם שצריך להדיר אותו מהשוק, משום היותו מתחרה על מצאי הדירות הקיימות מול הזוגות הצעירים. גישה זו לא הייתה מקובלת עלי בשעתו, והיא אינה מקובלת עלי גם היום.
משקיעי הנדל"ן תורמים להגדלת הבנייה, ולא לקיטונה. הם מפנים כספים פרטיים ומניעים את תעשיית הנדל"ן. הם כרית הביטחון של הענף שלנו, והם אלה שהדירות שלהם מגדילות את מצאי הדירות להשכרה, עבור אותם זוגות צעירים שאין בהישג ידם לרכוש דירה בעצמם. הם אלה שמייצרים שוק שכירות יציב ומשוכלל.
על כך אני חושב שראוי לתת מילה טובה לשר האוצר, שהבין את חשיבותם של משקיעי הנדל"ן למשק הישראלי כולו, ובפרט בעת הזו.
- מילה אחרונה על גידול האוכלוסייה: זה תהליך איטי, איננו רואים אותו בעין, אבל אני מרגיש חובה לחזור על נתוני גידול האוכלוסייה במדינת ישראל. זה המנוע של תעשיית הנדל"ן שלנו, זו הסיבה שאנו קמים בבוקר, לממש את הייעוד שלנו, שהוא - לבנות קורת גג עבור תושבי ישראל. והם צריכים עוד ועוד דירות.
בסוף ספטמבר 2020 אוכלוסיית ישראל עמדה על 9.254 מיליון אישה ואיש. בסוף ינואר 2021 צמחה האוכלוסייה ל-9.305 מיליון. גידול של 51 אלף נפשות במהלך 4 חודשים קצרים. בערך כגודלה של עיר דוגמת נס ציונה בפרק זמן קצרצר. האם בפרק הזמן הזה נבנה גם מספר דירות המזכיר את גודלה של נס ציונה? התשובה לכך היא כמובן לא.
בגובה העיניים
מדי חודש מפרסם אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, בדף הפייסבוק שלו ניתוח בגובה העיניים של מצב שוק הנדל"ן המבוסס על המדדים המתפרסמים על ידי הלמ"ס, משרד האוצר וגופים נוספים. הניתוח של כהנר צבר לו לאורך השנים עוקבים מקרב עוסקים ופעילים רבים בעולמות הנדל"ן, שאוהבים את הגישה הדוגרית ואת אופן ההגשה. חפשו אותו בפייסבוק בדף הנקרא "אסף כהנר", ותקבלו ראשונים את פרשנות הנדל"ן האותנטית, תכנים מעשירים והזדמנויות מבית היוצר של חברת Ewave Nadlan.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו