ישראל נצבעה ירוק

מזה מספר שנים שאני כותב בדף הפייסבוק שלי ("אסף כהנר" בעברית) סקירה חודשית על מצב שוק הנדל"ן, המבוססת על נתוני מדדים אותם מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגופים נוספים. קראתי לטור הזה "כהנר מודד את המדד", כי בטור הזה אני מודד את "החום" של השוק, ומציג תמונת מצב ריאליסטית ככל הניתן של המגמות המרכזיות בשוק, בהתבסס על הנתונים ועל תחושותיי האישיות מהשטח.

ואחרי הקדמה קצרה, נצלול לפרשנות עצמה. אך ראשית, נציג את הנתונים:

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

1. המחירים ממשיכים לעלות: בחודשים נובמבר 2020 – דצמבר 2020 עלו מחירי הדירות בשיעור 0.9% ביחס לחודשים אוקטובר 2020 – נובמבר 2020. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור 4%, כאשר גרף המחירים מצוי עם אפו צפונה, קרי להמשך עליות המחירים.
2. חודש נוסף בו ישראל כולה נצבעת ירוק: גם הפעם עליות המחירים היו גורפות בכל רחבי הארץ, כשבכל 6 המחוזות, שעל פיהם מחולקת ישראל, היו עליות מחירים, ללא יוצא מהכלל: מחוז ירושלים (1.9%), צפון (1.7%), תל אביב (0.9%), חיפה (0.8%), מרכז (0.5%) ודרום (0.4%).
3. אפס השפעה לתוכנית מחיר למשתכן: זה כבר לא חדש, אבל גם החודש אנחנו רואים שתוכנית מחיר למשתכן אינה אפקטיבית. מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור של 0.5%, כשב-12 החודשים האחרונים היו עליות בשיעור לא מבוטל של 3.1%. זאת למרות המשך התמיכה הממשלתית המאסיבית (באמצעות מחיר למשתכן), שבמהלך החודשיים נובמבר 2020 – דצמבר 2020 עמדה על 33.5% מכלל העסקאות בדירות חדשות.

ראוי לשים לב שהיקף העסקאות במסגרת מחיר למשתכן ממשיך להצטמצם אף הוא, כשמזה מספר חודשים ירדנו מתחת לקו התמיכה של 40% מכלל העסקאות, ונמשך תהליך ההתכנסות שלו מטה.

4. עלייה גם במדד שכר הדירה: במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש ינואר 2021 נרשמה עלייה בשיעור 0.4% בהשוואה לדצמבר 2020. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר הדירה בחוזים שנחתמו בחודשים דצמבר 2020 – ינואר 2021, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים נובמבר 2020 – דצמבר 2020.
5. שיא במכירת דירות חדשות: נתונים נוספים שהתפרסמו ומשפיעים על שוק הנדל"ן - נתוני הלמ"ס בנוגע למכירת דירות חדשות מראים כי בשנת 2020 כולה, שנת הקורונה, חל גידול במכירת דירות חדשות בהיקף של 14%. בשנת 2020 נמכרו 38 אלף דירות חדשות, בהשוואה ל-33 אלף בשנת 2019. מדובר בשיא של עשור לפחות.
6. חזרת המשקיעים: הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מראה כי בחודש דצמבר 2020 עמד נתח השוק של משקיעי הנדל"ן על 19% מכלל העסקאות. זאת בהשוואה לנתון ממוצע של 11% במהלך 2019.

שוק חזק

ועכשיו לפרשנות שלנו:

1. שוק הנדל"ן חזק: הנתונים מדברים בעד עצמם, והכיוון של המחירים הוא צפונה. עליות המחירים מתגברות, תוצאה של התנגשות בין ביקושים קשיחים ובין היצע קטן. כל התחזיות השחורות לשנת 2020 התנפצו (למעט זו שלנו, למי שעקב אחרינו בשנה האחרונה, #כהנר_צדק).

כך לדוגמה, במהלך שנת 2020 נלקחו משכנתאות בהיקף של 78.1 מיליארד שקל, גידול של 15% ביחס לשנת 2019. אלה מספרים פנומנליים, שמראים את עוצמתו וחוסנו של שוק הנדל"ן הישראלי, שגם בעיצומה של שנה קשה בסדרי גודל היסטוריים ניכר שהמשיך לעבוד וגילה יציבות מרשימה.

2. גורם עליית המחירים מס' 1: גידול האוכלוסין. נצא מהקורונה ונסתכל לעשורים הבאים. רבים כבר יודעים ומכירים את המנטרה שלי לגבי הגידול באוכלוסיית ישראל. זה המנוע האמיתי, שלא מניח למחירים לרדת, ושצריך לתת לו מענה. מדינת ישראל לא מפסיקה לגדול באוכלוסייתה, מדי חודש, כמו שעון שוויצרי.

בשנת 2020 זה היה בקצב של 1.7% לשנה – מהגבוהים בעולם, והגבוה בעולם המערבי המפותח. רק לשם השוואה, קצב גידול האוכלוסייה של מקסיקו עמד בשנת 2018 על 1.1%, בהודו 1%, בארה"ב ובריטניה 0.6% ובסין 0.5%.

שנים שאוכלוסיית המדינה גדלה, ומהצד השני אין מענה מספיק בדמות התחלות בנייה. מחקר של מרכז טאוב עלה כי אוכלוסיית ישראל בשנת 2040 תעמוד על 12.8 מיליון תושבים, לעומת כ-9.3 כיום. 3.5 מיליון תושבים שצריך יהיה לספק להם קורת גג, וזה במדינה שמשך הזמן לתכנון והקמת שכונת מגורים עומד בה על כ-15 שנים.

המשמעות היא שמה שלא עושה המדינה כיום על מנת להגדיל את היקפי הבנייה – יהיה חסר בשנת 2040. גבירותי ורבותיי, מי שרוצה לדעת לאן יילכו מחירי הדירות בטווח הארוך צריך להסתכל על הנתונים הללו, ולהבין שדירה הינה נכס/השקעה לטווח ארוך. היא מצויה במחסור היום, ועוד יותר יתקיים לה מחסור בעתיד. את המשמעויות של הניתוח הזה לומדים בשיעור הראשון בכלכלה – כשמוצר מצוי במחסור, המחירים שלו עולים.

3. גורם עליית המחירים מס' 2: אי יציבות פוליטית. גורם נוסף שמעודד את עליות המחירים הוא חוסר השקט הפוליטי. שוק הנדל"ן הוא שחקן לטווח ארוך, וככזה הוא אוהב יציבות וסולד מאי-ודאות. התזזיתיות וחוסר השקט של המערכת הפוליטית, העובדה שאין תוכניות ומדיניות מסודרות, היעדר תקציב מדינה, כל אלה גורמים לציבור להאמין שאין כאן ממשלה מתפקדת, ואין למה לצפות ממנה בתחום הדיור.

זהו בעצם משחק של ציפיות ופסיכולוגיה של המונים. אם אין לציבור אופק, אם שום חדשות טובות לא נראות בדרך בתחום הדיור, אז הציבור מבין שכדאי לקנות דירה כאן ועכשיו, ולקבע את המחיר שלה. זו הסיבה שאנו רואים בחודשים האחרונים שבירה של שיאי מכירות, כשהכל נעשה תוך כדי מגיפה ובין סגרים. הציבור, לדעתי, איבד את אמונו במערכת הפוליטית, והוא מסיק שהמתנה על הגדר אינה משחקת יותר לטובתו.

4. האם לרכוש דירה עכשיו? רבים שואלים אותי את השאלה הזו. התשובה שלי קבועה ולא משתנה, בין אם שאלתם אותי אתמול, שואלים אותי היום, או תשאלו מחר. התשובה היא שאם יש לכם צורך, לדוגמה אתם משפרי דיור שצריכים לרכוש דירה גדולה יותר, או שיש לכם הזדמנות לבצע השקעה בנדל"ן, ויש לכם את האמצעים לכך, אז צאו לדרך ובצעו את הרכישה.

אל תנסו לתזמן את הרכישה לפני גל של עליות או לשיאו של גל ירידות. על פי הניסיון של רבים, תזמון רכישה למועד כזה או אחר נדון לכישלון. אתם צריכים לבצע את רכישת הנדל"ן הבאה שלכם בהתאם לצרכים ולמסלול החיים שלכם, ולא להתאים את חייכם לתחזיות של מומחים בדבר הכיוון אליו נוטה שוק הנדל"ן ברגע כזה או אחר.

5. תל אביב היא המלכה. ולסיום, הפעם אני רוצה להקדיש מספר מילים לתל אביב. בין נובמבר-דצמבר 2019 ועד נובמבר-דצמבר 2020 עלו מחירי הדירות בעיר בשיעור של 4.6%; מחיר עסקה ממוצעת בעיר ללא הפסקה ברבעון האחרון של 2020 עמד על 3.03 מיליון שקל – העיר היקרה ביותר בישראל; בין אוקטובר 2019 לספטמבר 2020 הוחל בבנייתן של 3,190 דירות בתל אביב; נכון לסוף 2019 עמדה אוכלוסיית העיר על 460,613 תושבים, והגידול שלה עומד על 2% לשנה – יותר משיעור הגידול הממוצע בישראל כולה; היא ממשיכה להוות מגנט לצעירים מכל הארץ, שחולמים על פרק תל אביבי מגניב בחייהם;

העיר הזו היא קוסמופוליטית ובינלאומית, ועלתה כבר לפני למעלה מעשור על מסך הרדאר הבינלאומי כאחת הערים המעניינות והמושכות בעולם; העיר הזו היא מוקד פיננסי-כלכלי-תרבותי-אמנותי-אדריכלי-תיירותי-מדעי-ספורטיבי; היא מיקרו-קוסמוס של ישראל כולה, היא הלב הפועם של ישראל, והיא, במילותיו של שדרן הרדיו דורי בן-זאב, שהופיע באירוע של Ewave Nadlan לפני מספר חודשים: "הפייזר של ישראל, התרופה שתוציא את ישראל מהקורונה".

הביקושים לתל אביב עצומים, ואם נתתי לכם טיפ נדל"ני מוקדם יותר בסקירה, אז קבלו ממני טיפ נוסף – אם יש לכם הזדמנות והאמצעים אז אל תוותרו על נכס בתל אביב. לטווח הארוך, העיר הזו עוד לא בשמיים, העיר הזו רק עכשיו נמצאת על מסלול ההמראה, מחממת מנועים לקראת הבאות.

בגובה העיניים

מדי חודש מפרסם אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, בדף הפייסבוק שלו ניתוח בגובה העיניים של מצב שוק הנדל"ן, המבוסס על המדדים המתפרסמים על ידי הלמ"ס, משרד האוצר וגופים נוספים. הניתוח של כהנר צבר לו לאורך השנים עוקבים מקרב עוסקים ופעילים רבים בעולמות הנדל"ן, שאוהבים את הגישה הדוגרית ואת אופן ההגשה. חפשו אותו בפייסבוק בדף הנקרא "אסף כהנר", ותקבלו ראשונים את פרשנות הנדל"ן האותנטית, תכנים מעשירים והזדמנויות מבית היוצר של חברת Ewave Nadlan.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו