בשל האירועים: משקיעים בנדל”ן בחו”ל? כך תעשו את זה נכון

נושא השקעות הנדל”ן של ישראלים בחו”ל תופס תאוצה בשנים האחרונות. בכול יום מתפרסמות מודעות שמזמינות את המשקיעים להוציא ממיטב כספם על מיזם כזה או אחר, אם במזרח אירופה, מרכזה או בארה”ב. במרוצה השנים פרויקטים רבים הצליחו, ובזכותם ישראלים רבים השיגו תשואות של לעיתים אפילו 25% לשנה, דבר שקשה מאוד להשיג בהשקעה בארץ. אבל לצד ההצלחות הגדולות, היו גם נפילות גדולות, ויתכן אפילו גדולות יותר, ואנשים רבים הפסידו את כל כספם בשל השקעות כושלות. לאחרונה כמה מההשקעות הכושלות עלו לכותרות, כמו אלו של “קרן הגשמה” ואלו של “ברלין אספייר” (עדי קייזמן) ועוד.

משקיעים שהשקיעו ב”קרן הגשמה” לפני כעשור זכו לרוב בתוצאות טובות למדיי. כמה עשרות משקיעים התקבצו דרך הקרן והשקיעו סכומים סבירים יחסית, ובתמורה זכו בנכס נדל”ן מניב. עם הזמן, יותר ויותר השקעות לא צלחו, ומשקיעים רבים הגישו תביעות נגד הקרן.

“הדבר החשוב ביותר לבדוק לפני שנכנסים להשקעה שכזאת הוא את מבנה ההשקעה, ההון ושבאמת קיימים ביטחונות ממשיים, לא רק לפי חוקי מדינת ישראל אלא גם לפי החוקים שבה מתבצעת ההשקעה בפועל”, אומר עו”ד עומר נירהוד, שמייצג מאות משקיעים בשורה של תביעות כנגד “קרן הגשמה” ובעלי התפקידים בה, בשל ההפסדים העצומים שחוו לקוחותיו, ובניסיונו תביעות כנגד חברות וגופים נוספים אם כנגד עדי קייזמן, או חברת שורטרייד, ועוד. “במבנה ההשקעה הכוונה היא מה המבנה המשפטי שבמסגרתו המשקיע הישראלי מעורב במיזם בחו”ל”.

 

אשמח לדוגמאות.

“לדוגמה, האם רישום בעלות על נכס או חלק בנכס הוא ישיר או באמצעות חברות משורשרות, והאם אופן רישום הבעלות באמת מגן על המשקיע או שהוא נחות לגורמים אחרים כגון גורמים מממנים, שיכולים להפקיע את הבעלות מהמשקיע באירועים שונים. לדוגמה, במיזם גדול בארה”ב, היזם שיעבד את הנכס מספר פעמים לגורמים שונים באופן שאותם גורמים יכלו למכור את הנכס מתחת לאפם של המשקיעים, שנשארו בשורה התחתונה אפילו ללא כספי קרן ההשקעה”.

עו”ד נירהוד מספר שבמיזם נוסף בו מתגבשים המשקיעים לקראת תביעה כיום, בפרויקט שנערך בטקסס, היזם, שהתחייב למחיר סופי לביצוע הפרויקט, החליט על דעת עצמו להגדיל את סכומי ההלוואות ב-2.8 מיליון דולר, “ללא שהיו הגנות מתאימות שמנעו זאת ממנו, ובכך נפגעו המשקיעים”.

דוגמה נוספת שמתאר עו”ד נירהוד: “איש עסקים אחר שהתפרסם בשנה האחרונה, גרר את הלקוחות הנפגעים לבתי משפט בגרמניה עקב התניות במסמכי העסקה, ורק היכולת שלנו להראות לבית המשפט הישראלי מעשים בחוסר תום לב, אפשרה קבלת פסק דין בישראל. חשוב לזכור שההגנות הקיימות לכל הרוכש בחוק מכר דירות הישראלי לא תקפות ברכישה של נכסים בחו”ל”.

ביקשנו מעו”ד נירהוד כמה טיפים למשקיעים בחו”ל בזכות ניסיונו הרב בתחום. הנה הם לפניכם:

1. לבצע בדיקה כלכלית של העסקה באמצעות כלכלן או עורך דין שמתמחה בליווי עסקאות מסוג זה. כך למשל, בדיקה של עסקאות מסוימות הייתה מגלה כבר מראש שהיזם גובה מעבר לעמלה מהמשקיע, עמלות מחו”ל, מהיזמים, מאחורי גב המשקיעים, בהיקפים של לעיתים למעלה מ-10% מההשקעה. כך שבפועל רק כדי להגיע להחזר הקרן, צריך להיות רווח בפרויקט של מעל 10%”.
2. בדיקה של טיב הביטחונות, בהתאם לארץ בה מדובר. כך למשל נתקלנו בעסקאות בגיאורגיה שבהן “רישום הבעלות” חסר משמעות מבחינת היכולת לאכוף בעלות במקרה של סכסוך. במלים פשוטות, אין טאבו כמו בארץ שמבטיח את הבעלות.
3. בדיקה משפטית של הסכמי הרכישה והמצגים. כך למשל, בדיקה שכזו יכולה למנוע מקרים בהם מסתבר שהרווח הצפוי למשקיע יתקבל רק אחרי ששורה ארוכה של גורמים אחרים ירוויחו לפניו ועל גבו.
4. בחינה של היזם בחו”ל, שכן אם מדובר ביזם שיש לו רקורד בעייתי, כנראה שהרקורד הזה ימשיך גם בעסקאות החדשות, וכמה שהן נראות יותר מפתות, זה יותר חשוד.
5. ‘אין מתנות חינם’ – כך למשל, באחד המיזמים שבו טיפלנו לאחרונה, לטענת היזם הוא רכש את מחיר השטח ב-40% משוויו, ובמשך מספר שנים לא הצליחו להשיג לו היתר בנייה, כנראה שלא סתם מכר אותו מישהו ב”מחיר מציאה”, שכן אותו מוכר כנראה ידע משהו שהפתי שרכש אותו בלי בדיקות מתאימות לא ידע”.

אולי הטיפ הכי חשוב זו תחושת הבטן – לא ללכת שולל אחרי הבטחות יפות. לבדוק ולבצע בדיקות מקיפות בעזרת אנשי מקצוע, ולזכור שמה שנראה יפה מדי, כנראה יש מאחוריו בעיה כלשהיא.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו”ד עומר נירהוד:

אי מייל – omer@nirhod-law.co.il

אתר – www.nirhod-law.co.il

או ליובל פיס, בווטסאפ מספר – 051-2285050

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו