בימים שבהם השווקים הפיננסיים ברחבי העולם רועדים, ומומחים צופים שייקח לא מעט זמן להתאושש ממשבר הקורונה, משקיעים רבים מחפשים "בית" בטוח ויציב לכסף שלהם. בישראל, השוק של קרקעות למכירה הוא מאפיקי ההשקעה שלא נפגעו כלל מהמשבר שאנו נמצאים בעיצומו, כמו גם מהמשברים האחרים שפקדו את השווקים הפיננסיים מתחילת שנות האלפיים. לפי דיווח ב"דה מארקר" ממאי 2018, שווי הקרקעות עלה תוך עשור ב-212 אחוזים! - כפול מעליית שווי הדירות. אחד ההסברים לפער הזה הוא שישראל עברה החל מהעשור הקודם לבנייה רוויה, כך שמספר הדירות לכל דונם קרקע גדל - מה שהפך את הקרקע למשאב מבוקש בהרבה.
במסמך מדיניות משנת 2017, שסקר את הרפורמות והכשלים בשוק הדיור, טענו המחברים - פרופ' צבי אקשטיין והחוקר תמיר קוגוט - כי למרות ש-93 אחוזים מהקרקעות בארץ מצויות בבעלות המדינה, כמחצית מיחידות הדיור המשווקות נבנות ביוזמה פרטית וחלק משמעותי מהן על קרקע פרטית.
במציאות שבה מלאי הקרקעות הולך וקטן לעומת הגידול בצורכי שוק הדיור, ידן של הוועדות לתכנון ובנייה קלה יותר "על ההדק", והמגמה היא להאיץ הפשרת קרקעות ומתן אישורי בנייה באזורי ביקוש. לכן כיום קרקעות למכירה הן אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והאפקטיביים ביותר.
קרקעות למכירה: הרווח שטמון באדמה
שטחה של מדינת ישראל הוא 22.145 מיליון דונמים, מרביתם כאמור מוגדרים כאדמות לאום, המוחזקות בידי מנהל מקרקעי ישראל. אדמות הלאום אינן מוצעות למכירה, אלא מוחכרות לטווח ארוך. קרקעות למכירה מהוות רק כ-7% מהשטחים. רכישת קרקע להשקעה בבעלות פרטית מקנה לרוכש בעלות מלאה ומוחלטת, כולל רישום על שמו בטאבו. היצע הקרקעות הפרטיות, בייחוד במרכז הארץ, מצומצם ביותר, אך מדובר בעסקה המומלצת ביותר עבור משקיעים.
סוגי הקרקעות למכירה נבדלים על פי ייעודי הקרקע:
קרקע לפיתוח תעשייה: קרקעות המיועדת להקמת מפעלים ומבני תעשייה, הממוקמות בדרך כלל באזורי תעשייה ובאזורים לא מיושבים סמוך לערים גדולות ולערי פיתוח.
קרקע למגורים – קרקעות המיועדות מראש לבניית שכונות מגורים או בתים פרטיים.
קרקע למטרות מסחר – קרקעות המיועדות לבניית עסקים מכל הסוגים (מרכזי קניות, משרדים וכדומה) ומצויות ברך כלל במרכזי ערים או בסמוך לאזורי תעשייה.
קרקע למטרות תיירות – קרקעות המיועדות להקמת בתי מלון והארחה, צימרים, אתרים תיירותיים ועוד.
קרקע חקלאית – זהו סוג הקרקעות הנפוץ ביותר למכירה. יש המשתמשים בהן לצרכים חקלאיים, אולם רוב המשקיעים ברכישת קרקע חקלאית "בונים" על הפיכתה לקרקע למגורים לאחר תהליכי הפשרה ושינוי ייעוד. מחיר קרקע חקלאית הוא לרוב נמוך, ומספיק הון עצמי קטן כדי להיות בעל קרקע. מיד לאחר ההפשרה ערך הקרקע מכפיל ואף משלש את עצמו.
ככלל, מחירי הקרקעות הפרטיות מתומחרים בהתאם לסוג הקרקע. קרקע חקלאית טרם תהליכי הפשרה תהיה כמובן זולה משמעותית מקרקע שהופשרה לבנייה. מחיר קרקע לבנייה נמדד בהתאם למיקום הקרקע (קרקע באזורים מרכזיים בארץ תעלה יותר מקרקע בפריפריה), סמיכות לעורקי תחבורה ראשיים, קרבה לאזורי תעשייה, מוסדות חינוך, מרכזים מסחריים ועוד.
כאמור, מספיק הון עצמי התחלתי נמוך כדי לרכוש קרקע חקלאית. אמנם יש להתאזר בסבלנות כדי לממש את הרווחים שתניב ההשקעה, אך במציאות שבה אנו עדים לגידול מתמיד באוכלוסייה, להתרחבות של ערים ויישובים שנדרש להם שטח אדמה נוסף לאכלוס התושבים החדשים ולמתן מענה לצורכיהם בכל תחומי החיים, כאשר במקביל קיים מחסור בקרקעות המיועדות לבנייה - זמני האישור להפשרת הקרקע הולכים מתקצרים.
קרקעות למכירה: למי זה מתאים?
האפשרות של רכישת קרקע חקלאית מתאימה בעיקר למשקיעים שמבינים שסכום הכסף שעומד לרשותם לא מאפשר להם לרכוש נכס קיים, וחייבים לקחת הימור מושכל כדי לנצל את ההון הצנוע שיש בידיהם.
קרקע חקלאית היא גם אופציה טובה נוספת למשקיעים שאינם מסתפקים בתשואות הרגילות, ומחפשים נכס שיניב להם בהמשך הדרך תשואה מקסימלית. כי הרי ברור לכולם שברגע שאותה קרקע תופשר, שוויה יזנק.
קרקעות למכירה הן אפיק השקעה רלוונטי גם למשקיעים עם סבלנות: אלה שלא בהכרח רוצים לראות תוצאות כאן ועכשיו, ויש להם גב כלכלי מספיק רחב כדי לחכות עד שהקרקע תופשר, גם אם מדובר בכמה שנים של המתנה.
אחת הסוגיות החשובות ברכישת קרקע חקלאית היא העיתוי הנכון לביצוע העסקה. השאיפה שלכם בתור משקיעים היא, כמובן, לבצע את הרכישה כאשר מחיר קרקע הוא הנמוך ביותר. לפיכך אתם צריכים לעשות זאת עוד לפני שהקרקע מופשרת. ברגע שהקרקע תופשר – מטבע הדברים מחירה יזנק. בשלב הזה אתם כבר צריכים להחזיק בזכויות על הקרקע.
קרקעות למכירה: כל מה שצריך לדעת מראש
כמו בכל תחום, גם בתחום השקעה בקרקע קיימים סיכונים. לכן לפני שמתחילים, א.ב מוראנו עושים לכם סדר בהליך רכישת קרקע, יש לבצע כמה צעדים הכרחיים, רצוי בליווי של איש או אנשי מקצוע שמתמחים בתחום.
כדי לרכוש קרקע בצורה חכמה ובטוחה ככל שניתן, נדרשות נחישות וחשיבה לטווח ארוך.
לפני קניית הקרקע חשוב לבצע מחקר מקיף ויסודי, תוך שקלול כל הפרמטרים הרלוונטיים, על מנת לאתר קרקע כדאית. בתהליך הזה מומלץ להסתייע באנשי מקצוע.
ראשית, הגדירו לעצמכם את התקציב המדויק להשקעה. בדקו אם מחיר הקרקע וההוצאות הנוספות (אגרות והיטלים שונים) הכרוכות בביצוע העסקה עומדים במסגרת התקציב שלכם, האם ביכולתכם לקבל משכנתא לצורך ביצוע העסקה, הצבתם לפניכם למטרה זאת.
שנית, ערכו סקר על קרקעות למכירה באזור שבו אתם מתעניינים. למשל, מה טווחי המחירים המבוקשים, מה מצבה התכנוני של הקרקע ושל חלקות סמוכות, מהו סוג הקרקע, אילו אישורים יידרשו כדי להפשיר אותה לבנייה, משך הזמן המשוער על להפשרה, ועוד.
אתם מתעניינים בשטח מסוים? מומלץ לבקר בו פיזית ולבחון את הסביבה. קרקעות למכירה בסמוך לשכונות מגורים עדיפות על קרקעות שממוקמות בקרבת שטחי ציבור, שמורות טבע ומפעלים, מאחר שהדבר מעלה את הסיכוי לשינוי ייעודן. שימו לב לגישה ולקרבה של השטח שבו אתם מתעניינים לצירי כבישים ועורקי תחבורה ציבורית, מוסדות ציבור, אזורים בנויים, גנים ופארקים ציבוריים, מוסדות חינוך ועוד. מרכיבים אלה עשויים להשפיע הן על שווי השטח והן על סיכויי הפשרתו והתשואה העתידית ממנו. רצוי גם לערוך בדיקה מקדימה של סוג הקרקע:
קרקע סלעית או בעלת שיפוע חד עלולה לגרור הוצאות נוספות בהכנתה לקראת בנייה.
עוד משהו שחשוב לבדוק הוא רישום הבעלות על הקרקע (האם היא בבעלות פרטית או אדמת מנהל), האם המוכר אכן רשום כבעלי הקרקע בנסח הטאבו (המידע מצוי בלשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים), והאם על השטח המוצע למכירה אין חובות, שעבודים או עיקולים.
אם אתם מתעניינים בקרקע שנמצאת בתהליכי הפשרה, בחנו היטב את המצב התכנוני ואת זכויות הבנייה על הקרקע. למשל, תוכניות המתאר המפרטות את הזכויות ואת המגבלות על הבנייה, כולל אחוזי בנייה, מספר יחידות דיור ומספר קומות מותרים. כדי לזרז את התהליך ולמנוע עיכובים, ודאו מראש שאין התנגדויות לבנייה מצד גורמים שונים, כמו תושבים שכנים, ושלא חלות על השטח מגבלות סטטוטוריות ומשפטיות, שעלולות לעכב או למנוע את שינוי ייעוד הקרקע (בדיקת נסח).
חלק מהבדיקות המקדימות תוכלו, ללא ספק, לבצע בעצמכם. אבל מרגע שהחלטתם "ללכת על זה", מומלץ לא לוותר על ליווי מקצועי אמין ומהימן, שיעניק לכם מענה לכל ההיבטים הכרוכים בעסקה. בעזרת ליווי כזה תוכלו לישון בשקט ולדעת שההשקעה שלכם נמצאת בידיים טובות.
צילום : יח"צ
א.ב מוראנו - קרקעות למכירה
שלמה המלך 37, קרית אונו 5542133
טלפון: 03-949-9669
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו