העובדות שכל משקיע נדל”ן חייב לדעת

מאת: אורי פריש ורועי מרציאנו, חברת CITYR (סיטי אר גרופ)

1. האוכלוסייה בנכס: העדיפו תמיד מתחמים שמאוכלסים על ידי דיירים ממעמד הביניים, כלומר- דיירים שעומדים בתשלומים משמעותה ירידה בסיכון שלכם.
2. האם ישנו מימון של בנק מוביל: בעסקאות גדולות, נהוג לממן את העסקה באמצעות הלוואה או משכנתא מבנק גדול. מימון של כ-75% מצד בנק גדול (כמו פראדי מאק או פאני מיי למשל) מבטיח, בין היתר, בדיקת נאותות חשובה ליציבות וכדאיות העסקה. מוטב שתתנו לבנק לבדוק את הנכס. אם הבנק מוכן לתת מימון משמעותי לעסקה- הוא מאמין בה, ואין מקום שיותר קנאי לכסף שלו מאשר בנק.
3. תשואה לפני מינוף: נכסי מולטי-פמילי הם עסק מניב. דרשו מסמך מקדים המפרט את ביצועי הנכס בשנים האחרונות. נכס סולידי הוא כזה שמספק CAP RATE (תשואה לפני מינוף) של 7%-8% לפחות. אל תתפשרו על פחות כי נתון נמוך יקשה עליכם להשיג תשואה משמעותית על הנכס.
4. מימון איכותי: מלבד הגב החזק של בנק גדול, מימון איכותי בריבית נמוכה יאפשר לכם לשאוף לתשואה על המזומנים של 10% לפחות. רצוי להקפיד על מימון של כ-75% מגובה העסקה על מנת ליהנות מהמינוף, אבל גם לבטח את עצמכם עם רשת ביטחון (כלומר, חלוקת הסיכון עם הבנק).
5. ריבית: מומלץ לנעול את הריבית (ריבית קבועה) ל-10 שנים.
6. תפוסה: במסמך המפרט את התשואה על הנכס תמצאו גם את היסטוריית התפוסה. העדיפו מתחמים בהם התפוסה עומדת על כ-90% , רצוי מקומות שכבר מאוכלסים במועד הרכישה.
7. CAPEX: זהו אלמנט חשוב ואחרון שכל משקיע נדל”ן צריך להכיר. אלו ההשקעות הנדרשות לנכס בעת כניסת משקיע חדש. באופן טבעי, נכס במצב ירוד יצריך שיפוצים ותיקונים בעלויות גבוהות, האכלוס עלול להתעכב והתשואות עלולות להצטמצם. לכן העדיפו נכס שבו ה-CAPEX הינו נמוך וכל שנותר לכם הוא להיכנס, לתת לחברת הניהול לבצע שיפורים קטנים וליהנות מתשואה שוטפת כמה שיותר מהר.