סמכות המפקח על המקרקעין והניסיון לצמצם פיצול דיון בערכאות

פרק ו’ לחוק המקרקעין, התשכ”ט- 1969 (להלן: “חוק המקרקעין” או “החוק”), העוסק בבתים משותפים, מקנה סמכות למפקח על המקרקעין להכריע ביישוב סכסוכים בין בעלי הדירות, באמצעות בעל דירה, צד אחר לסכסוך, או נציגות הבית המשותף.

ברם, הסמכות שהוקנתה למפקח, ואשר מפורטת במסגרת סעיף 72 לחוק, אינה סמכות גורפת, וגבולות הגזרה המתוחמים שלה, אינם תמיד עולים בקנה אחד עם האינטרס של תובע שלא לפצל את הדיון בערכאות שונות.

התוצאה היא מקרים רבים של מחיקת תובענות ו/או העברתם למותב המוסמך. לפיכך, אין זה מפתיע לגלות פסקי דין של בתי המשפט והמפקחים על המקרקעין, שבהן נידונה סמכות המפקח וצוינה המטרה של מניעת פיצול הדיונים בין הערכאות, למשל בנושא של הסעד של דמי שימוש ראויים.

כיצד פירשה הפסיקה את סמכות המפקח לפסוק דמי שימוש ראויים?

כידוע, בתי המשפט נתנו פירוש דווקני לסעיף 72 לחוק וקבעו כי אין להרחיב את פירושו ביחס לעילות אחרות שמקורן בפקודת הנזיקין, מלבד העילה של הסגת גבול המצוינת מפורשות בסעיף 72(ב) לחוק. במסגרת ד”נ 20/73 שמע נ’ סדובסקי, אף העביר בית המשפט ביקורת על המחוקק, על כך שהגביל את סמכות המפקח לנושאים מסוימים, והפכה בחלקה לסמכות ייחודית, ובכך עורר דיוני סמכות עקרים.

ברם, כבר במסגרת ע”א 179/84 ליקה ברטה רוס נ’ נציגות הבית המשותף מרחוב לייב יפה 1 ו - 72 דיירים, נקבע כי המפקח מוסמך לדון בעילה על פי דיני עשיית עושר, ועל כן הוא מוסמך לפסוק דמי שימוש ראויים.

במסגרת פסק דין זה ביקשה דיירת החזר הוצאות מדיירי הבית המשותף, עבור הוצאות שהוציאה בעצמה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף, ובית המשפט המחוזי בירושלים אפשר זאת, על בסיס הוראת סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, בנסיבות המפורטות בפסק הדין (כלומר על בסיס עילה לא נזיקית).

לפנייה ישירה אל עו”ד תומר ברבי לחץ/י כאן

ומה לגבי סעדים הנובעים מהעילה הנזיקית של הסגת גבול המצויה בתחום סמכותו המקבילה של המפקח?

בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב בתיק ע”א 3/98 חנה גרינוולד נ’ נעמי סילוני, פסק בית המשפט כי מפקח על רישום מקרקעין מוסמך על פי סעיף 72(ב) לחוק (אותו סעיף המקנה לו סמכות מקבילה לפסוק בעילת הסגת גבול), לפסוק גם פיצויים בגין הסגת גבול.

בית המשפט הבהיר: “סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין מאפשר לתובע לבחור בנתיב הדיוני הנוח והיעיל עבורו להגשת תובענה בעילה של הסגת גבול…אין זה מתקבל על הדעת כי הסמכות הוענקה לדיון על פי העילה בנזיקין, אך נשללה ככל שהדבר נוגע למתן התרופה שבצדה של עילה זו”.

בית המשפט הנכבד מדגיש את הרציונל מאחורי פרשנותו וקובע: “כל תוצאה פרשנית אחרת תפגע בתכליתו החקיקתית של הסעיף. הרי הדרך הדיונית המקבילה שנסללה באמצעות סעיף 72(ב) לא תהא אפקטיבית דיה אם המפקח אינו מוסמך להעניק לתובע סעד של פיצויים, מקום בו יוכח כי נגרם נזק של ממון”.

החידוש בפסק הדין זה הוא הקביעה כי למפקח יש סמכות לכאורה ליתן “כל סעד אחר” (כמפורט בסעיף 75 לחוק בתי המשפט), לרבות פיצוי בגין נזק ממון הנובע מעילת הסגת גבול.

אם כן אילו עוד סעדים יכול המפקח ליתן תחת סמכותו ליתן “כל סעד אחר” כשופט בית משפט שלום?

בפסק דינו של כב’ המפקח על המקרקעין בתל אביב אורן סילברמן בתיק 285/10 נציגות הבית המשותף ברחוב סוקולוב 66 רמת השרון נ’ צפריר ואח’, נידונה השאלה של סמכות המפקח לפסוק דמי שימוש ראויים, בהיעדר הוכחה של נזק.

כב’ המפקח קבע כי “אף בהעדר הוכחה של נזק, מוסמך מפקח על רישום מקרקעין לפסוק דמי שימוש ראויים כאשר המדובר בתובענה שעילתה הסגת גבול” והגיע למסקנה כי “משהוסמך המפקח לדון בתביעה שעניינה הסגת גבול, מוסמך הוא גם ליתן “כל סעד אחר” הנדרש בקשר לכך, לרבות פסיקת דמי שימוש ראויים”.

כב’ המפקח הדגיש כי כל מסקנה אחרת תוביל לפיצול מיותר של דיון בערכאות משפטיות שונות, דבר אשר נוגד מדיניות שיפוטית ראויה, ואף נוגד את הגישה המקובלת בפסיקה שיש להעדיף את האפשרות שאינה גורמת לפיצול הדיון במס’ ערכאות

פסק הדין מתייחס לפס”ד גרינוולד וקובע: “דברים אלו יפים, לדעתי, גם בנוגע לשאלה בדבר סמכותו של מפקח על רישום מקרקעין לפסוק דמי שימוש ראויים במסגרת סמכותו ליתן “כל סעד אחר”  בהתאם להוראות סעיף 75 לחוק בתי המשפט, ולא רק בנוגע לפיצויים נזיקיים שמקורם בסעיף 29 לפקודת הנזיקין.

יובהר כי הכרעת כב’ המפקח אינה מהווה הלכה מחייבת או מנחה, אולם מדגישה את המטרה של מניעת פיצול הדיון בין הערכאות, מטרה אשר מופיעה גם בפסיקות מאוחרות יותר של בית המשפט ושנוגעות לסעדים נוספים מלבד דמי שימוש (ראה פס”ד של בית משפט השלום בירושלים במסגרת ת”א 43832-05-12 הושיאר נ’ רחמים).

לסיכום, סמכות המפקח על המקרקעין היא סמכות שהמחוקק הגדיר ותחם, ודווקא לאור כך קיימת חשיבות בבירור, דיוק ופרשנות משפטית של גדריה ותחומיה, על מנת לצמצם פיצול דיוני מסורבל, מקום בו הסכסוך מצוי בתחום סמכותו של המפקח.

הכתבה מאת עו”ד תומר ברבי באדיבות אתר עורכי דין  lawguide.co.il.

**האמור לעיל אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בעו”ד המתמצא בתחום המקרקעין ו/או דיני בתים משותפים וסכסוכי שכנים**