ריבית המשכנתא יורדת: האם זה הזמן לרכוש דירה?

בשיתוף ברק רום

לדברי בנק ישראל והבנקים למשכנתאות עליית הריבית חלה עקב הגידול בסיכון בשוק הדיור וכל זאת למרות שריבית בנק ישראל למעשה לא השתנתה ממרץ 2015 ועד היום. בחודשים האחרונים גברה הביקורת על בנק ישראל והבנקים למשכנתאות על כך שהבנקים העלו ריביות, לכאורה ללא כל הצדקה נראית לעין, ואף עלה חשש כי הבנקים תיאמו בינהם את עליית המחירים. חשש זה אומנם לא אומת אך לבטח גרם לבנקים נזק תדמיתי שבעקבותיו הורידו פרופיל. בנוסף לכך, הבנקים החלו להקשות את עבודתם של יועצי המשכנתאות הפרטיים אשר מסייעים ללקוחות לבצע סקר ריביות בין הבנקים ולהוזיל את עלויות המשכנתא.

שינוי מגמה

כאמור, שנת 2017 נפתחה במגמה הפוכה, בתחילה השנה ראינו בלימה של עליית הריבית ובחודשים האחרונים אף חלה מגמת ירידה בריבית המשכנתא. הריבית עדיין לא חזרה לרמות של תחילת שנת 2016 ועדיין לא ניתן לצפות איך תסתיים שנת 2017.

הסיבות לשינוי

שנת 2016 הסתיימה בשיא של ביקושים לדירות ומשכנתאות. לאור העליה במחירי הדירות, בנק ישראל הנחה את הבנקים למשכנתאות לרתק הון גבוה יותר לצרכי ניהול הסיכונים שלו מתוך דאגה ליציבות הבנקים. בנק ישראל חושש כי ישנה בועת נדל”ן ומחירים מנופחים ולכן הורה לבנקים להגדיל את “כריות הביטחון” שלהם במקרה של קריסה של שוק הדיור. פעולה זו אומנם מקטינה את הסיכון של הבנקים, אך יחד עם זאת גורמת לבנקים למחסור בכסף נזיל למתן הלוואות וגם שחקה את הרווחיות שלהם מהמשכנתאות. במקרה כזה בו הביקוש למשכנתאות גובר על ההיצע, וגם על מנת לפצות על שחיקת הרווחים, הבנקים העלו את הריביות על המשכנתא בצורה קיצונית, מכיוון שהביקוש לדירות גבוהה, נוטלי המשכנתאות הם אלו שמשלמים את המחיר. יחד עם זאת, אם בשנת 2016 הבנקים הגיעו ליעדים השנתיים שלהם כבר בסוף הרבעון השלישי של השנה, מה שגרם להיעדר תחרות בינהם, שנת 2017 נפתחה במגמה הפוכה והבנקים שוב צריכים להילחם על לקוחות על מנת לעמוד ביעדים שלהם. הסיבות לשינוי הם למעשה קיפאון שנוצר בשוק הדיור. משרד האוצר הצהיר לא פעם שהוא מנסה להילחם בעליית מחירי הדיור והשיק את תוכנית הדגל שלו – מחיר למשתכן. תוכנית מחיר למשתכן בשונה מתוכנית אפס אחוז מע”מ של לפיד, הצליחה להתרומם. אומנם היצע הדירות עדיין אינו מספק כדי להוריד את מחירי הדירות, אך יחד עם זאת ישנם נרשמים רבים להגרלות וישנם לא מעט אשר ממתינים לפתיחה של פרוייקטים נוספים, וכך נוצר מצב שרבים “יושבים על הגדר” וממתינים להתפתחויות. במקביל, תוכנית הורדת המיסוי על דירה שלישית ומעלה, נתקלה במכשול של בג”צ וממתינה להכרעתו בנושא. חלק גדול מרוכשי הדירות להשקעה מצד אחד לא מוכרים את הדירות שלהם עד שידעו מה קורה ומצד שני גם לא רוכשים דירות נוספות. מצב זה מביא להאטה בשוק הדיור, כאשר בסופו השוק יכול ללכת ל 2 הכיוונים: ירידת מחירים או עליית מחירים. הדבר כמובן תלוי בהצלחה או כישלון של תוכניות משרד האוצר ומשרד השיכון.

מה צפוי לנו בהמשך?

לצד הירידה בהיקף המשכנתאות, הבנקים למשכנתאות כאמור החלו להוריד ריביות ולהתחרות על הלקוחות. בנוסף, בעקבות דיונים בועדת הכספים, הורה בנק ישראל לבנקים למשכנתאות לחזור ולעבוד עם יועצי המשכנתאות הפרטיים אשר מסייעים ללקוחות להוזיל את עלויות המשכנתא. נראה שהעיתוי לבנקים דווקא טוב שכן כעת הם מחפשים את הלקוחות ומוכנים לשם כך להתגמש. יועצי המשכנתאות אומנם מורידם להם את הריביות אך גם מביאים לבנקים קהל לקוחות גדול.
מה הצפי להמשך מבחינת מחירי הדירות והריבית על המשכנתא? את התשובה כנראה נדע רק בדיעבד. ירידה משמעותית במחירים בכל מקרה לא צפויה בזמן הקרוב שכן הביקוש לדירות בשוק לא ירד אלא רק נכנס להמתנה. על מנת שנראה הוזלה משמעותית, נדרשות פעולות נוספות והפשרת קרקעות רבות על מנת לספק את הביקוש הגידול, פעולה אשר עלולה לקחת שנים רבות ותלויה בין היתר בתוכניות וביציבות של הממשלה. מבחינת הריביות על המשכנתא, ככל שהרוכשים יחזרו לשוק, מגמת הירידה תיעצר. יש לזכור שעליית הריביות חלה כאשר ברקע הריבית במשק כלל לא השתנתה. ריבית בנק ישראל כיום היא הנמוכה ביותר בהיסטוריה (0.1% בלבד) וכאשר הריבית במשק תעלה, היא תשפיע באופן ישיר גם על ריבית המשכנתא. דווקא היום, בתקופה של אי ודאות, יתכן וזה עיתוי טוב, לרכוש דירה ולקחת משכנתא בתנאים אטרקטיביים יותר.

בשיתוף ברק רום