את 14 המקומות הראשונים ברשימת הבתים היקרים בעולם תופסת ארה"ב, וגם בהמשך הרשימה היא מככבת. במקומות הראשונים ניתן למצוא דירת פנטהאוז בניו יורק, של קן גריפין, איל קרנות ההון־סיכון, שאותה רכש תמורת כ־240 מיליון דולר; ביתו של הנשיא לשעבר, דונלד טראמפ, בפאלם ביץ', פלורידה, מוערך ב־160 מיליון דולר. אלו הם סדרי הגודל של מחירי הבתים היקרים בעולם, למרות שכולם מכירים בשיא המפורסם של ביל גייטס, שביתו דווקא ממוקם באמצע הרשימה של הבתים היקרים, עם שווי של קצת יותר מ־125 מיליון דולר. ב"קצת יותר" הכוונה היא ל־10 דירות ממוצעות בארה"ב. המחיר החציוני (שמחצית מהבתים יקרים ממנו) של בית (מכל הסוגים), נכון לסוף שנת הקורונה הראשונה, עלה בארה"ב ל־295 אלף דולר (כ־945 אלף שקל), כך לפי איגוד המתווכים הלאומי שם. בארה"ב, מספר הדירות המוצעות למכירה התמעט ב־18% בשנה שעברה - מה שתמך בעליית המחירים. בישראל התחלות הבנייה הצטמצמו ב־3.5% באותה השנה.
ההוצאה לדיור מהווה כרבע מההוצאה של משפחה בישראל, כך שעל פניו נראה שהקורונה הכבידה גם על סעיף ההוצאה הזה. אבל גם ביתר סעיפי ההוצאה, החיים בישראל יקרים יותר מהממוצע העולמי. ברשימת הערים היקרות בעולם, תל אביב מככבת במקום החמישי, אחרי ציריך, פריז, הונג קונג וסינגפור, כך לפי הפורום הכלכלי העולמי. במהלך הקורונה ישראל התקדמה בשני מקומות בתחרות המפוקפקת הזו. לשינוי הזה תרמה בעיקר התחזקות השקל מול סל המטבעות, אבל לא רק.
בדו"ח לסיכום השנה שעברה, קרן המטבע העולמית הביעה חשש מהגידול באי־השוויון במהלך שנת הקורונה. שווי הנכסים במדינות המפותחות עלה - גם הנכסים ההוניים וגם נכסי הנדל"ן. כך שמי שמחזיק בנכסים כאלה התעשר, ומי שמחזיק בפחות מהם הגדיל את ההוצאות ולא נהנה מהעליות בשווי הנכסים.
אז על איזה משבר אנחנו מדברים בעצם? באיזה עוד משבר שווי הנכסים עלה, במקביל להאטה בכלכלה? ובכן, דמיינו "בטטת כורסה", אדם הסובל מעודף משקל שמעולם לא עסק בספורט, המתגרה בפני חברו, האצן המקצועי שנפצע ברגלו, באומרו "אני משיג אותך בריצה". כנראה שבאותו הרגע הנתון הוא צודק, אבל ברור שכשחברו האצן יחלים לא יהיה לו שום סיכוי בהתמודדות מולו. כך גם בעולם העסקי: הנכסים הגדולים ביותר של מי שהצליח מבחינה כלכלית הם הניסיון והידע בהשגת ההצלחה - הפוטנציאל. במשברים המוכרים לנו מהעבר הפגיעה היתה בפוטנציאל, ואילו במשבר הזה עיקר הפגיעה הוא בהשבתה הזמנית של העסקים. השאלה עכשיו היא מתי ועד כמה העסקים והעוסקים יוכלו לחזור לממש את הפוטנציאל שלהם. ושאלה חשובה לא פחות היא מדיניות הממשלות והבנקים המרכזיים להחייאתם מחדש.
רצף של כשלים
כמו בכל בעיה, האתגר הוא לראות את העיקר מתוך בליל הנתונים על האינדיקטורים הכלכליים המצביעים על המשבר. אחרי המשבר הגדול של המילניום הקודם, ב־1929, ארה"ב זיהתה את החופש כבעיה, כגורם למשבר. זאת אחרי הטעות של הבנק המרכזי שם, בכך שהוא חשש להזרים כסף לבנקים וגרם למחנק אשראי. הבנקים המרכזיים הפנימו היטב את הלקח מאותו המשבר, וכפי שראינו במשבר ב־2008 וגם במשבר הנוכחי, הם מזרימים כסף לחברות הפיננסיות. הבנקים המרכזיים הם גורם מקצועי עם תחומי אחריות מוגדרים היטב. לעומתם, ממשלות הן גופים מאתגרים יותר. גם כשיש להן את הידע המקצועי הנדרש לבצע את המהלכים הנכונים, במדינות דמוקרטיות הן לא יכולות לממש את הצעדים הנכונים אם הציבור לא מזהה אותם ככאלה.
כך למשל, בשנים האחרונות ממשלות ישראל הגדירו את מחירי הדיור הגבוהים כ"משבר דיור". מההבחנה השגויה הזו נולד הצורך לטפל במחירים. מכך נולד הרעיון "מע"מ אפס לדירות חדשות" - שהובן כשטות. בהמשך נולדה תוכנית "מחיר למשתכן", שאף היא נועדה להוריד את מחירי הדיור. לא לענות על הביקוש לדירות, אלא להפחית את המחיר. אם חושבים על זה בהיגיון, ברור שמשבר מתבטא בירידת מחירים, לא בעליות מחירים. וכשזיהוי הבעיה שגוי, אין אפשרות למצוא פתרון נכון. במקרה שלנו מחירי הדיור הנוסקים הם סימפטום של רצף של כשלים אחרים לגמרי, שהראשון בהם הוא בלימת ההיצע. ישראל ממוקמת נמוך מאוד בדירוג העולמי של רישוי נדל"ן ורישום נדל"ן - שני חסמים ממשלתיים לשוק. לו היו מאפשרים קיומו של שוק, לו היו מאפשרים ליזמים לבנות בניינים בהתאם לביקוש, היו היצעים המתאימים בדיוק לביקושים. אין שום דרך להשפיע על מחירים בצורה אחרת.
תפיסה שגויה זו מביאה לשורת התייקרויות גם ביתר המוצרים והשירותים בארץ, מה שהביא אותנו להיות אחת המדינות היקרות בעולם. ישראל היא בין המדינות היקרות בעולם במחירי הדירות - כ־140 משכורות ממוצעות נדרשות לרכישת דירה, פי 2 ויותר מארה"ב. היא גם אחת המדינות היקרות בעולם לרכישת מכונית - הרכישה השנייה בגודלה למשק בית, ובין המדינות היקרות בעולם במחירי הדלק. גם אם נעצור כאן, מבלי להזכיר את מחירי המזון וההלבשה הגבוהים יחסית לעולם, נוכל להבין כיצד תל אביב הגיעה לחמישייה הראשונה בדירוג יוקר המחייה בעולם.
הקסם לא עבד
נבחרי הציבור רוצים להשיג פתרונות בזק. לכן כשהם רוצים להוריד את מחירי הדיור הם מוכנים להרוג את השוק ולהתעלם מחוקי התכנון הבסיסיים כדי להשיג את מטרתם. אבל גם כך המטרה לא בהכרח מושגת. ל"מחיר למשתכן" היה פוטנציאל טוב להוריד את מחירי הדיור: המשקיעים נשלחו לחו"ל וההגרלות הבטיחו שהביקוש לדירות ייעצר, לפחות עד שיתפרסמו התוצאות במפעל ההגרלות שנפתח. ואכן, בתוך כמה חודשים עליות המחירים החדות נבלמו. אלא שבינתיים גם היקף התחלות הבנייה הצטמצם והביקושים התבררו ככבושים, הם לא נעלמו. ביטול מס הרכישה על דירה שנייה החל להחזיר הביתה את המשקיעים הישראלים שהעבירו את כספם לחו"ל והביקוש חוזר לרמתו הקודמת, לפני החלת התוכנית היומרנית.
כאמור, דפוס החשיבה הזה אינו אופייני רק לישראל. גם במדינות אחרות ממשלות ניסו לשפר את הנתונים ולהראות שהן עשו משהו טוב לאזרחים. הדוגמה ההרסנית ביותר בתחום מגיעה מארה"ב. גם משבר הסאב־פריים הוא לא כשל שוק, אלא כשל ממשלתי מובהק. הנשיא ביל קלינטון ביקש להעלות מיידית את שיעור הבעלות על דירות, אחרי שהופתע לגלות שעניים לא יכולים לרכוש דירות. הוא הזרים כסף לשני בנקים בבעלות ממשלתית, כדי שאלה יערבו למשכנתאות לאותם "מחוסרי דיור", שגרו בשכירות. בכך נוצרה הונאת פירמידה - זינוק בביקוש לדירות, שאינו מגובה בכסף, אלא באשראי לא סביר. הביקוש הלא בריא הזה הביא לעליות מחירים ש"הוכיחו" שהסיכון שבמשכון הדירה נמוך. בפועל, דירות שנקנות מצד מי שאין ביכולתו להחזיר את המשכנתא משדרות לשוק איתות שגוי, שבהכרח יביא למשבר.
