מה נשתנה השנה הזו מכל השנים? ובכן, שבכל השנים אי־הוודאות שלנו היא לגבי העתיד, והשנה - נדמה שאי־הוודאות הגדולה יותר היא העבר. אנחנו רוצים להניח ששנת 2021 תהיה שנת מיגור הקורונה ו"החזרה לשגרה", והרבה יותר קל לנו לדמיין את החזרה הזו מאשר לאמוד את נזקי השנה היוצאת. אם תחפשו את הבעיה בבנקים ובחובות המסופקים, לא תמצאו בעיה מיוחדת. חפשו בבורסה ולא תגלו זכר לבעיה כלשהי, נהפוך הוא. חפשו בשוק הנדל"ן וגם שם לא תגלו משבר מיוחד. אולי במספר העסקים שנסגרו? ובכן, גם שם הנתונים לא מראים על חריגה מנתוני המגמה בשנים האחרונות. אולי באבטלה? ובכן, אם לא תספרו עובדים ב"חופשה", אז יש עלייה קלה, אבל לא עדות למשבר קשה. אבל כמו תמיד יש נתונים שקשה להסתיר - צמיחה, חובות הממשלה והחובות הפרטיים.
העובדה שחלק מהנתונים כלל לא מצביעים על משבר רק מעצימה את התחושה שהם כבושים ושהם יפרצו ביתר שאת. החובות המסופקים עדיין לא נראים על פני השטח, כי בנק ישראל הרשה לנו לדחות את פירעונם; הבורסות קונות בשקיקה מצבים רגעיים ולא מתיימרות לשקף מצבים עתידיים. שוק הנדל"ן הוריד פרופיל, מה שלא בהכרח מלמד על ההמשך, וברור לכל שמאות אלפים מ"השוהים בחופשה" עלולים להתברר כמובטלים. בקיצור, אנחנו חיים בתוך מסך עשן.
השקעה במכונות הדפסה
כמו שד מתוך בקבוק זינקה לה הקורונה בינואר. כמו מגיפות אחרות בהיסטוריה היא התחילה בסין ונראתה מסוכנת למלוכסני עיניים בלבד. בפברואר כבר היה ברור שהיא פרצה גבולות ובמארס היא כבר החלה להכות בחוזקה, אבל לשוקי ההון לקח זמן להפנים את זה. כשבבתי החולים בארה"ב נרשמה פאניקה,
בוול־סטריט עוד המשיכו לחלק בונוסים. הווירוס הזה גרם לתנודות לא מועטות, אבל הוא לא הפריע לדאו ג'ונס לסיים את השנה בעלייה של 6.3% ועוד פחות הפריע למדד S&P 500 לזנק ביותר מ־15%. יותר מכך, הווירוס הזה סייע למדד נאסד"ק להשלים עלייה מטאורית של 47% בשנה! ככה נראה משבר?
אצלנו, מדד ת"א 35 ירד מתחילת השנה ביותר מ־11% ות"א 125 ירד בפחות מ־4%, אך מדד ת"א 90 עלה ביותר מ־16%. כמו בכל העולם המגמה היא "כל ענף לעצמו" - שינוי המגמה לא סוחף את כל הבורסות. אבל גם זו מגמה שונה ממשברים של ממש, שבהם מרבית המניות בשוק נופלות, אולי מלבד מניות ספציפיות מאוד שנוגעות למשבר באופן ישיר. אפילו מדד חשוב למצב רוח השווקים - מחזור המסחר היומי לא לימד השנה על זעזוע של ממש. בחודש דצמבר מחזור העסקאות היומי עמד על 1.8 מיליארד שקלים, נמוך רק במעט מהמחזור השנתי וגבוה יותר מאשתקד.
בשבוע שעבר אושרה בארה"ב חבילת סיוע נוספת של 900 מיליארד דולר. הנשיא הנכנס ג'ו ביידן הגדיר את הסיוע הזה "טיפה בים". אחרי שהנשיא היוצא דונלד טראמפ פתח את השיבר והזרים הרבה מאוד מאות מיליארדי דולרים, ביידן עוד מתכנן להזרים כספים, כאילו אין לארה"ב חוב של 27.5 טריליון דולר! אם הרפובליקנים הבינו שבעת משבר שכזה חייבים להדפיס עוד דולרים, הדמוקרטים ישקיעו בעיקר בייצור מכונות הדפסה נוספות; הם אף פעם לא הבינו מה הבעיה בגירעונות ובהדפסת כספים. אז אפשר להתווכח כמה עוד הבורסות שם יעלו, אבל די ברור שאם אתם מתכננים השקעה שם, זכרו שהיא בדולרים והם ימשיכו לרדת, ונראה שלא רק בשנה הבאה. לארה"ב אין עוד מקורות כספיים חוץ מאשר להחליש את הדולר. זה גם יעזור לה לבנות תעשיות מקומיות.
גם מעמד הביניים משקיע בדירות
ניתוח השנה היוצאת חשוב לנו בעיקר כדי להבין טוב יותר את השנה הנכנסת, או לפחות כדי לדעת היכן אנחנו עומדים כיום. משקיעים שואלים, כמו תמיד, מה כדאי לעשות עם הכסף? האפיקים הפופולריים ביותר הם, כמובן, נדל"ן ושוק ההון. עד לפני עשור וחצי נדל"ן נחשבה בעיקר השקעה של עשירים, אבל השנה ראינו שבין הרוכשים דירה שנייה במרכז הארץ נמצאים גם רוכשים מהעשירונים האמצעיים. יתרה מכך, תוכנית "מחיר למשתכן" הפכה במוצהר כל זוג צעיר מקונה למשקיע. אם היה משהו טוב בתוכנית הזו (לא היה) הוא שרוכשים פוטנציאליים ממרכז הארץ גילו את עפולה, את חריש ואת השכנות שלהם - ראש העין ומודיעין. אנשים תמימים שחיפשו דירה למגורים שוכנעו שטובה דירה גדולה אחת בצפון ממשכנתה גדולה מאוד במרכז. ניסיון העבר מלמד שדירה בישראל זה טוב. עובדה, בשני העשורים האחרונים התשואה הממוצעת על דירה ממוצעת
(1.5-1.2 מיליון שקלים) הניבה תשואה של 10.4% - כ־3% מהם משכירות והיתר במכירה. גם השנה, למרות המשבר, הצפי הוא שהתשואה על דירות מגורים בגודל הזה תעמוד על 5.5% לפחות, כשבאזור המרכז התשואה תהיה גבוהה יותר.
צילום: משה שי
הסיבה שהתשואה על מחיר הדירה גבוהה בהרבה מהתשואה על השכירות עשויה להצביע על שתי סיבות: הראשונה היא שאין מחסור חמור בדירות והשנייה היא ששיעור הבעלות על דירות בישראל נותר מהגבוהים בעולם - כ־68% ממשקי הבית.
בשוק מעריכים שמספר התחלות הבנייה, שלא תואם את הגידול במספר משקי הבית בשנה, יגביר את הלחץ לעליית מחירים. בחמש השנים האחרונות נוספים בממוצע כ־60 אלף משקי בית בשנה ואילו מספר הדירות למסירה עומד על פחות מ־50 אלף בשנה; זאת למרות שגם הביקוש לדירות להשקעה גדל. מובן שגם סביבת הריבית הנמוכה תורמת לעליית אטקרטיביות ההשקעה בנדל"ן.
ממשלות נלחצות מאוד מעליית מחירי הדיור, בעיקר מהמדד של מספר המשכורות הנדרשות לקניית דירה ממוצעת. כיום מדובר ב־140 חודשים. באמצע שנות ה־80 נדרשו 60 משכורות ממוצעות לקניית דירה ממוצעת. אך האמת היא שהיתה זו תקופה מסוימת ואי אפשר לומר שמדובר במגמה, מכיוון שכבר בשנות ה־70 נדרשו יותר מ־120 משכורות לרכישת דירה. בקיצור, למרות מאמרים מלומדים בעניין נראה שמספר החודשים הדרושים לרכישת דירה הוא מדד נוסף, אך הוא גמיש מאוד ובפני עצמו הוא בוודאי לא מנבא את מגמת המחירים.
לאורך זמן יש קשר בין התשואה של שוקי ההון על שוק הנדל"ן, לא רק בארץ. די בעובדה שהשווקים האלה הם חלופות למשקיעים כדי ליצור את הקשר הזה, אך יש לכך סיבות נוספות. אם נבחן את מדדי המניות המובילים בעולם לעומת מחירי הדיור באותן מדינות, נגלה את הקשר הזה. באנגליה, מדד FTSE השיג תשואה ממוצעת רב־שנתית של פחות מ־3%; בהולנד מדד AEX השיג תשואה ממוצעת של קצת יותר מ־3%; בצרפת מדד CAC השיג תשואה רב־שנתית ממוצעת של יותר מ־4% ובגרמניה מדד ה־DAX השיג תשואה של יותר מ־7.5% בשנה. בת"א מדד 100 המניות המובילות השיג תשואה של 9.5% בממוצע של 20 השנים האחרונות, וכאמור, מחירי הדירות השיאו באותה התקופה 10.5%. טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
