מי יבנה בית

נגיף הקורונה הצליח לערער גם את אחד הענפים הסולידיים בכלכלה - הנדל"ן • הוא מאיים על מיליונים בארה"ב שעלולים להתפנות מבתיהם ומאתגר את ענף הבנייה המסחרית בכל העולם

מוקדם מדי מכדי להעריך את הנזקים ואת התמורות שחולל ומחולל משבר הקורונה מאז פרץ בכל העולם. בארה"ב, למשל, כ־8 מיליון בתים אמורים להתפנות מדייריהם בשל פיגורים בתשלומי המשכנתא. רובם לא מפונים בימים אלה, מכיוון שצו מיוחד של הרשות למניעת מחלות והפצתן (CDC) האריכה צו קודם לאיסור פינוי דיירים עד לסוף השנה. 

מספר המועמדים לגירוש מבתיהם התחיל להצטבר כבר מתחילת הקיץ, בדיוק שלושה חודשים אחרי שהחל המשבר, אותם חודשי פיגור המביאים את מלווי המשכנתאות - בנקים וגופים פיננסיים נוספים - להתחיל בהליכי מימוש המשכנתא. 

כשמדובר בפינוי דיירים, במיוחד כשהוא המוני, זה נתפס דרמטי עוד יותר מפינוי עסקים, למרות שבפועל קריסה של עסק עלולה להיות הרבה יותר כואבת ומשמעותית מבחינה כלכלית. בארה"ב מפנים בתים משיקולים כלכליים - לפעמים פשוט לא משתלם להחזיר משכנתא ועדיף לוותר על הבית. עסק הוא מקור ההכנסה וקריסתו בדרך כלל מלווה גם בחובות גדולים נוספים. 

כמובן שמלבד מיליוני הדיירים המפגרים בתשלומי משכנתא יש עוד מיליונים המפגרים בתשלומי שכירות וגם הם עלולים להתפנות מבתיהם. למעשה, בכל שנה כ־3.6 מיליון דיירים בארה"ב מפונים מבתיהם מסיבות אלה, אך השנה המספר יהיה גבוה יותר וככל הנראה בשנה הבאה עוד הרבה יותר. 

בוב פינגר, מנכ"ל איגוד בעלי הדירות בארה"ב, אמר לאחרונה לסוכנות הידיעות רויטרס, כי "העסק הזה קשה מאוד גם לבעלי הדירות שלא מרוויחים הרבה מהשקעתם. אנחנו מרוויחים רק 9 סנט על כל דולר שאנחנו משקיעים". אני משוכנע שהוא קיבל על הראש מבעלי הדירות, שרבים מהם מפנטזים על הרווח הזה - "רק 9 סנט".

במילים אחרות, הוא טוען שמרוויחים 9% על ההשקעה בדירות. אבל בכל מקרה הוא צודק. בעלי הדירות בארה"ב, כמו גם בישראל, הם לא בהכרח מיליונרים הפטורים מדאגות כלכליות בעצמם. לרבים מהם שכר הדירה משמש חלק מההכנסה הנחוצה לקיומם השוטף. חלקם הגדול רכש את הדירה באמצעות משכנתא ובנה על דמי השכירות כחלק מההחזר, או כולו. העיכוב הזה בתשלום השכירות הוא העיכוב של בעלי הדירות בהחזר המשכנתא. 

למה שלא כולם יפסידו?

כאמור, הנדל"ן למגורים מייצר הרבה דרמות ותמונות של פינוי קשישים ומשפחות עם ילדים מדירותיהם. אבל הדרמה הכלכלית הגדולה יותר מסתתרת מאחורי הנדל"ן המסחרי. 

די אם נחשוב על אלפי אולמות האירועים הסגורים ברחבי הארץ זה יותר מחצי שנה. מדובר בשטחים גדולים, רובם לא בבעלות המפעילים. עד כה המדינה לא הציעה פתרון לבעיה שנוצרה. נגיף הקורונה לא הוכר רשמית כ"כוח עליון", כך שגם מי שחוזה השכירות שלו כולל סעיף מפורש הפוטר אותו מתשלום במקרה שנבצר ממנו להפעיל את הנכס כאולם אירועים, בשל אותו "כוח עליון", עלול להיתקל בבעיה בבואו לטעון לפטור מתשלום שכר דירה. 

בתחילת השבוע שופטת בית המשפט המחוזי, יונה אטדגי, התייחסה לעניין בהערת אגב בהחלטתה בעניין ערעור על סוגיה דומה - שוכרי אולם אירועים מול בעלת נכס - וכתבה: "ספק רב אם נכון יהיה לרפא את מכאובם של המבקשים (שוכרי אולם האירועים "ואסקו" בחולון) באמצעות גרימת מכאוב למשיבה (מ.ג. יצחקי בע"מ) וייתכן שהריפוי צריך להיעשות במישורים אחרים". המישור האחר, שמדינות עדין לא טיפלו בו, הוא החלטה על חלוקת הנטל בין המשכיר לשוכר שעסקו מושבת. 

ברור שהתערבות כזו היא לא דבר רצוי ובעייתי מאוד, אך אי ההתערבות בעייתית אף היא ותיצור לחץ על בתי משפט ותיענה בחוסר אונים מצידם. כפי שכתבה השופטת אטדגי, ייתכן שבסופו של דבר לא יהיה מנוס מריפוי במישורים אחרים. מעבר לבעיה הכלכלית שנוצרה - אי היכולת לשאת בתשלומי שכר דירה של עסק הסגור לאורך חודשים רבים - הרי לא מדובר בכשל שלהם, אלא בהוראת המדינה להשבתת העסק. מהם נמנעה הכנסה מההשבתה, אז מדוע שהיא לא תימנע גם מבעל הנכס? האם המצב שנוצר כלל לא נוגע להם? 

ישועת יהודי התפוצות

לא רק בארץ שוק הנדל"ן מגיב מהר להתרחשויות, בין היתר בכך שהתחלות הבנייה דועכות. במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה של 11% בהתחלות הבנייה בארץ. זו ירידה חדה מאוד, בהתחשב בעובדה שלמעשה מדובר בשלושת החודשים הראשונים של המשבר. בסיכום שנתי שיעור התחלות הבנייה עלול להיות נמוך יותר ב־35%-25% מהשנה שעברה. ההערכה הזו מבוססת גם על הירידה בשיעור השקעות ההון למגורים, בשיעור שנתי של 20%, זאת למרות שסביבת הריבית נמוכה ואין עדיין בעיה של נגישות לכסף. 

ההערכה הזו מבוססת גם על העובדה ששיווק הקרקעות למגורים על ידי המדינה צנח אף הוא ב־40%. כמובן שהמגמות הללו עוררו את המשקיעים לחזור לשוק, במיוחד מחודש אוגוסט, שבו ירד מס הרכישה על "דירה נוספת" - מס שהטיל שר האוצר הקודם, כחלק ממאמציו להרחיק משקיעים מהשוק ולהוריד את מחירי הדירות. 

מבולבלים? בצדק. הזכרנו כאן רק חלק מהווקטורים הפועלים על השוק הגדול והמורכב הזה - שוק הנדל"ן: ירידה בהתחלות הבנייה, ירידה בשיווק קרקעות המדינה למגורים, קושי של שוכרים לעמוד בתשלומים, ריבית נמוכה וזמינות לכסף, הפחתת מס הרכישה למשקיעים וכמובן העובדה שיותר מ־900 אלף איש רשומים בלשכות התעסוקה בארץ כמחוסרי עבודה - שני שלישים מהם בחל"ת והיתר רשמית מחוסרי עבודה. חלק מהמשתנים האלה לוחצים את מחירי הדיור לירידות וחלק ישפיעו על עליות.

וכמובן שלא הזכרנו את חלופות ההשקעה - מה יהיה בשוקי ההון? רוח חיובית שם מפחיתה את האטרקטיביות של שוק הנדל"ן ופסימיות תביא את המשקיעים לנדל"ן. 

ובישראל יש גורם חשוב נוסף: פוטנציאל הגידול הטבעי של השוק - הן מילודה והפוטנציאל הסמוי יותר - מעלייה. יהודים רבים מהעולם הם שוק חשוב ופוטנציאלי לרכישת דירות בארץ. בעשור האחרון הכפישו אותם בסדרת כתבות על "דירות הרפאים" שהם רוכשים. הלינו עליהם למרות שהם הכניסו לקופת המדינה מיליארדי שקלים, גרמו לפיתוח הארץ והזניקו את פוטנציאל העלייה שלהם ושל בני משפחותיהם. למעשה, הם משלמים לעיריות מסים מבלי שהם צורכים שירותים, או מעמיסים על הכבישים. הם בונים עתודות של דירות הנחוצות למדינה המייחלת להשלים את המשימה הציונית הראשונה במעלה - בניית בית לעם היהודי בארץ ישראל. בסופו של דבר, יהודי התפוצות הם אלו שעשויים להיות חלק מהפתרון של המשבר הזה.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו