מחאה וקוץ בה

לאוזנו של כלכלן - צניחת מחירים, מה שביקשו המוחים מרוטשילד, היא לא פחות מקטסטרופה • מדוע בכלל לקנות דירה כשהצפי הוא ירידת מחירים? • ונתוני הגירעון לא בהכרח מבשרים רעות

מי שממש לא מבין בעקרונות הבסיסיים של הכלכלה מתפתה, למשל, לרכוש נכסים בתשואה גבוהה, מבלי לצלול לרמת הסיכון שלהם. ברור שאין משמעות לתשואה במנותק מהסיכון: ככל שהסיכון גדול יותר התשואה תהיה גבוהה יותר.

עיקרון נוסף שאינו מובן אינטואיטיבית הוא הקשר בין ממוצע השינוי במחירים לבין מספר העסקאות. ההשוואה במחירים בין שוק עם ריבוי עסקאות לבין שוק ממותן, היא השוואה מטעה, כשהפער בין המחירים לא מבטא את מה שנראה שהוא מבטא. כך, למשל, מחירי הדירות זינקו בעשור שבין 2006 ל־2016 לפחות ב־140%, ב־2017 חלה ירידה במספר העסקאות וכך גם ב־2018, שבה חלק גדול מהעסקאות בדירות החדשות לא התבצעו בשוק החופשי; במספר העסקאות בדירות יד שנייה חלה ירידה משמעותית בהשוואה לממוצע באותו עשור.

לפי סקירות הכלכלנית הראשית באוצר והכלכלן הראשי שלפניה, נרשמה ירידה של עשרות אחוזים בדירות להשקעה בשנתיים הקודמות, וירידה במספר העסקאות ובהתחלות הבנייה. למעשה, רבים מהמוכרים הפוטנציאליים בשוק העדיפו לדחות את תוכניותיהם לשפר דיור, בגלל "מחיר למשתכן" ומדיניות הברחת המשקיעים. בשוק כזה, מי שמוכרים דירה הם אלה שמאוד רוצים למכור או נאלצים למכור, ולכן ההשוואה ביניהם לבין שוק אמיתי שגויה. במילים אחרות, ירידות המחירים לא שיקפו ירידה של ממש בביקושים וגם לא עלייה בהיצע, אלא קיפאון זמני.

ה"ירידה" בביקושים ביטאה תקופת המתנה של שוק משפרי הדירות, מעבר משקיעים להשקעות נדל"ן בחו"ל ופלח שוק חדש של מחזיקים בתעודת זכייה בדירה, או ממתינים לסיכוי לזכות בה בהמשך. 

להשאיר את ההשקעות בארץ

במסיבת עיתונאים לסיום השנה, סיפר מנכ"ל רשת רי/מקס ישראל, ברנרד רסקין, כי ידידו הזכיין היווני של רשת התיווך הבינלאומית התקשר להודות לו. כשרסקין שאל "על מה?" הוא השיב לו, "על המשקיעים הישראלים שקונים אצלנו. יזמים יוונים החלו לבנות במיוחד לאור הביקוש מצד הישראלים".

לראשונה מקום המדינה נוצר מצב שלפיו גם משקי בית מעשירונים 7, 8 ו־9 הצטרפו למשקיעים הכבדים וגיוונו את תיק ההשקעות שלהם עם השקעות נדל"ן בחו"ל. ראוי לציין שכל שקל כזה שנודד מהארץ מרחיק מפה השקעות של 10 שקלים ויותר ומרחיק מפה הכנסות לקופת המדינה בהתאם.

"אינפלציה ועלייה במחירי הדיור הן לא דבר רע", הסביר רסקין במסיבת העיתונאים השבוע. באוזן של כלכלן - צניחת מחירים, מה שביקשו המוחים ברוטשילד, היא לא פחות מקטסטרופה. בשווקים מתרסקים המחירים יורדים, אבל כפי שהסביר רסקין, משקיעים מחפשים נכסים שהערך שלהם עולה. למה לקנות דירה כשהצפי הוא ירידת מחירים? 

ניקח לדוגמה את עפולה, אחת מערי הדגל של "מחיר למשתכן". במסיבת העיתונאים לסיכום 2018 הראה רסקין שהמחירים בעיר עולים בגלל הבאזז שיצר משרד הבינוי והשיכון, אך השבוע, לסיכום 2019, ראינו שהמחירים בעיר שינו כיוון.

ירידות המחירים החלו להירשם בכל הסיגמנטים, אך במחירי השכירות נרשמה צניחה של ממש. שם כנראה השם המתאים יותר לתוכנית הוא "תוכנית למשקיע", וכשכל המשקיעים מציעים את דירותיהם להשכרה באותה עת, ירידת המחירים לא ממש מפתיעה. 

מי שלא התרשם מהמגמה הכללית ונשאר נאמן להשקעה בארץ, יכול היה לרשום תשואה נאה גם כאן. לפי רי/מקס, עליות מחירים נאות נרשמו בצפת ובטבריה. דירות קטנות בעיר הקודש הצפונית זינקו ביותר מ־13% ובשיעור דומה זינקו מחירי השכירות בעיר. מדובר בעיקר בביקוש חדש של סטודנטים וסגל בבית הספר לרפואה בעיר. גם הפרויקטים החדשים בטבריה משכו עניין.

בניגוד למצופה ולמרות השנה הקשה שעברה על יישובי העוטף, מחירי הדירות בשדרות המשיכו לזנק וכנראה המילה האחרונה באזור טרם נאמרה. הפתעה נוספת ציפתה למשקיעים בחריש, שהמשיכה לרשום עליות מחירים נאות, וגם שם מסתמן שהמילה האחרונה לא נאמרה. 

האינטרס הלאומי הוא שכספי ההשקעות שלנו לא יוזרמו לחו"ל, אלא יישארו בעיקר כאן. יש לנו מדינה לבנות לקראת הכפלת האוכלוסייה בשלושת העשורים הבאים. שום תוכנית ממשלתית לא תעשה את זה. 

רי/מקס בעצמה רק זינקה בהיקף העסקאות שלה השנה; למרות התמתנות השוק התבצעו ברשת עסקאות קנייה ומכירה בהיקף של 11.2 מיליארדי שקלים, לא כולל תיווך בעסקאות שכירות.

אז לאן פנינו במחירי הדיור ב־2020? אם שואלים את רסקין אז פנינו מעלה - עליות בשיעורים נאים, חד־ספרתיים ובמקרים מסוימים דו־ספרתיים. תקופת ההמתנה תסתיים כי "כבר רואים חזרה של משקיעים וקונים לשוק", הוא אומר. נמשיך לעקוב. 

גירעון בחסות החשיכה

ביום שני, אחרי השעה 8 בערב, פורסמו נתוני הגירעון הרשמיים לשנת 2019. הנוהג החדש של האוצר שלפיו הודעות שליליות מתפרסמות בחשיכה לא נראה טוב. באמצע אותה שנה שר האוצר ביקש, "תרשום את מה שאני אומר, השנה תסתיים בתוך יעד הגירעון", אז רשמתי.

היעד המרבי היה 2.9% גירעון, והשנה הסתיימה בגירעון של 3.7% מהתוצר. אני לא טוען שזו קטסטרופה, אישית אני אפילו מופתע שהחריגה היא ב־12 מיליארדי שקלים מהיעד של קצת יותר מ־40 מיליארד שקלים. לכן שר האוצר לא היה צריך להפגין ביטחון שכזה בעמידה ביעד, והוא גם לא היה צריך לפרסם נתונים בחשיכה. זה הקו שלו, המדיניות שלו "חברתית" ולכך יש עלות גבוהה. בשביל מפלגות מסוימות, כמו כחול לבן ושמאלה, גירעון שכזה נחשב משחק ילדים. ההתבטאויות משם שואפות מלכתחילה לגירעון גדול יותר. 

נתוני הגירעון הרשמיים לא מפתיעים, מכיוון שהמדינה הפסידה הכנסות על מיליארדי שקלים שניתנו כהנחות על קרקע במסגרת "מחיר למשתכן". הוצאות על תשתיות הואצו בשל אותה תוכנית ו"הסכמי הגג" ומיליארדים הוקצו להסכמים במשק, כי התחושה היתה שיש לנו כסף להרבה יותר מכפי שהיה לנו באמת.

הירידה בהכנסות צריכה להדאיג אותנו הרבה יותר מהגידול בהוצאות. התמונה הכללית לא מבטאת קלקול גדול מדי בכלכלה. נהפוך הוא, היקף החוב של ישראל ירד באופן משמעותי, בסביבה עולמית שרוב המדינות העלו את יחס החוב־תוצר; שיעור האבטלה נמוך, שיעור הצמיחה סביר.

לכן, נתון הגירעון הוא לא חלק ממכלול רע, אלא יותר בבחינת יוצא דופן. ובכל זאת, הוא יחייב התייחסות מיוחדת כדי שנוכל לשמור על דירוג האשראי הגבוה של ישראל. לפני שאנחנו אומרים מה הממשלה הבאה צריכה לעשות, הגיע הזמן שתהיה ממשלה. אם בבחירות הבאות לא תהיה הכרעה בעניין, הגירעון הזה עלול להצטרף לאי־היציבות הפוליטית ולהשפיע על הכלכלה באופן הרסני.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו