שלשלאות הביורוקרטיה

הסחבת שנוקטות הרשויות מכבידה על מחירי הדירות ויוקר המחיה • היחסים בין השלטון המרכזי למקומי משפיעים גם על הפריון הנמוך • כך שוקעת אומת הסטארט־אפ בבוץ המנגנונים המינהליים

ישראל יקרה לנו. לא רק לנו, גם לכל מי שמבקר בה. למה היא כל כך יקרה? מחירי הדיור מדגימים את העניין טוב יותר מכל תחום אחר ומעבר ליוקר המחיה, הם מדאיגים מסיבות נוספות. 

המועצה הלאומית לכלכלה פרסמה לפני שנתיים את "התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040". בתוכנית זו נבדק הזמן הדרוש מרגע תכנון דירה ועד למסירתה. כותבי התוכנית בדקו ומצאו שמדובר ב־12-15 שנים. לתכנון הדירה נדרשו שש שנים בממוצע. בתקופה של חמש שנים מקבלת האישור לתכנון החלה בנייתן של כחמישית מהן בלבד, ולאחר 15 שנים מיום אישור התוכניות החלה בנייתן של 80 אחוזים מהדירות. בדרך, כשישית מהתוכניות שמאושרות לא יצאו לפועל לבסוף.

לעובדות מצערות אלה יש כמה השלכות מעציבות על חיינו: מחירי הדיור, האפשרות להגיב לצורכי השוק בזמן אמת, מוכנות לקליטת עלייה מסיבית ועוד. יזם שרוכש קרקע ומתכנן בנייה עליה, צריך להביא בחשבון את פרקי הזמן הדרושים לכל שלב עד שיספק את הדירות. 15 שנים לפני שהוא מוסר את הדירה הוא משלם על הקרקע, על התכנון ואת האגרות וההיטלים הנדרשים, כך שנוצרת לו עלות מימון אדירה. מלבד זאת, נדרשים ממנו משאבי ניהול לאותה תקופה. העלויות הללו מתווספות למחיר הדירה לצרכן, תחת סעיף גדול שראוי להיקרא "ביורוקרטיה". 

מדובר בעלות עודפת על עלויות בנייה במדינות מתוקנות. במדד הבנק העולמי "קלות עשיית עסקים", מדורגת ישראל במקום ה־49 המפוקפק. בסעיף "אישורי בנייה" ישראל שיפרה את מעמדה באופן רדיקלי, אחרי שקיצרה את הליכי התכנון. לפי עבודת המועצה הלאומית לכלכלה, הליך התכנון קוצר משש שנים בממוצע, לשלוש "בלבד". לכן, בסעיף אישורי הבנייה התקדמנו ממקום 80 ומטה למקום ה־41 בעולם.

אך סעיף "חיבור לחשמל" במדד זה מצביע על כך שמהתכנון ועד לביצוע נותרנו בעייתיים מאוד. בסעיף זה ישראל מדורגת 78 בעולם. במקרה זה הנתון מצביע על בעיה בקבלת "טופס 4", האישור הדרוש לאכלוס. מדובר במקום נמוך מאוד, גם בהשוואה למדינות עולם שלישי. מה גם שבסעיף "רישום נדל"ן" במדד זה ישראל מדורגת במקום 89. 

הנדל"ן משתנק

הביורוקרטיה הזו גובה מאיתנו מחיר כבד - גם עלות המנגנון וחוסר היעילות שלו המושת עלינו בצורת מסים ישירים ועקיפים; גם גודל המנגנון הדורש כוח אדם איכותי הנגרע מהשוק היצרני ומקטין את הפריון במשק; וגם העלות הישירה והכואבת של מחירי הדיור. 

על עלויות הדיור הגבוהות צריך להוסיף את עלות הכסף. המחירים הגבוהים מחייבים את מרבית רוכשי הדירות בארץ ליטול משכנתה בשיעורים גבוהים מהדירה. מי שרכש דירה במיליון שקלים, בפועל ישלם עליה כמעט כפול מזה, בגלל עלות המימון. לכן, מבחינתו, אם ירצה למכור את הדירה אחרי עשר שנים ויקבל תמורתה 2 מיליון שקלים, בתוספת הצמדה למדד, יהיה זה בעצם מחיר הדירה ששילם, ללא כל רווח. 

יצוין שסעיפי הביורוקרטיה במחירי הנדל"ן נכונים גם למחירי הנדל"ן המסחרי, מה שמרמז על ההשפעה על כלל המחירים בשוק. אלא שברמה הלאומית יש לכשל הזה עוד השלכות רעות רבות. הנדל"ן, שאמור להיות אחד ממנועי הצמיחה של המשק, משתנק ושולח את המשקיעים על כספם למדינות ניכר. בדרך אנחנו לא מצליחים לייצר את כמות יחידות הדיור הדרושות לשוק.

המועצה הלאומית לכלכלה העריכה שעד לשנת 2010 נוצר מחסור של 80,000 יחידות דיור, מה שבא לידי ביטוי במחירי הדיור. לפי תוואי הביקושים עד ל־2010 נדרשה תוספת של 45,000 יחידות דיור בשנה. כיום נדרשת תוספת של 52,000 יחידות דיור בשנה והצורך הזה אמור לגדול עד ל־67 אלף יחידות בשנה ב־2036, כדי להגיע ליעד של תוספת 1.5 מיליון יחידות דיור עד לשנת 2040. מדובר בהנחות סבירות עד נמוכות, שלא מביאות בחשבון גל עלייה גדול, למשל.

מסחר על פני מגורים

אלא שבכל מקרה, במתווה הקיים הצורך הזה בבנייה יביא לאכלוס כל השטחים הפנויים בארץ עוד קודם השלמת התוכנית, שכמעט לא מביאה בחשבון בנייה ביו"ש. לכן ברור לכותבי תוכנית זו כי אין שום אפשרות להמשיך לפתח את הארץ בלי להחיל תוכניות של התחדשות עירונית.

בשנת 2017 הוקמה בפועל "הרשות להתחדשות עירונית", אחרי שהיא עבדה כשלוש שנים שלא כרשות ממשלתית. הרשות עומדת ביעדיה עד כה ומקדמת מיזמי פינוי־בינוי ותמ"א 38. אולם לא מעט אתגרים עומדים בפניה. למעשה, שליש מתוספת הדיור המתוכננת, אמורה להיות במסגרת התחדשות עירונית. מי שבוחן את הנתונים לעומק יתמה על השאיפה הצנועה הזו, שכן במבט לטווח ארוך, ברור שאין תשובה אחרת לאתגרי בניית הארץ ללא התחדשות עירונית מאסיבית עוד יותר. 

השבוע התקיימה במלון גליליון "ועידת ההתחדשות העירונית" של מרכז הבנייה הישראלי. בדיונים ניכר התסכול של ראשי הרשויות המקומיות מהיחסים הבעייתיים עם השלטון המרכזי. היחסים הלא מוסדרים הללו הם אחד האתגרים המרכזיים ביישום תוכניות ההתחדשות העירונית והבנייה בכלל. מבחינת השלטון המרכזי, הוועדות העירוניות וראשי הערים הם המכשול בדרך ליישום מדיניות הממשלה. מבחינת השלטון המקומי, הממשלה מנסה לכפות על היישובים בנייה שאינה קשורה ליכולתם לספק תשתיות תחבורה, מים וחינוך - המינימום הדרוש לאישור תוספות הבנייה.

במהלך הדיונים שם הכריז ראש עיריית הרצליה, משה פדלון: "אני עוצר את מיזמי ההתחדשות העירונית בהרצליה. לא יאושרו עוד מיזמים כאלה". גם כרמל שאמה, ראש עיריית רמת גן, אמר שהוא יאט את קצב האישורים. הדעה הרווחת היא שראשי הרשויות המקומיות לא ששים לאשר בנייה למגורים ומעדיפים לאשר שטחים מסחריים, המניבים להם מסי ארנונה.

אלא שהנימוקים של ראשי הרשויות כבדי משקל, מעבר לשיקול הציני הזה. ארגון הקבלנים שינה את שמו ל"בוני הארץ", ואי אפשר שלא להתרשם מהשאיפה הכנה שלהם לבנות אותה. גם אלה מהם שעושים עסקים בחו"ל לא רוצים לוותר על בנייה בארץ, כי הם מרגישים שהם עושים פה היסטוריה. כמו יזמים בתחומים אחרים בארץ, הם נדרשים לתעצומות נפש כדי להתמודד עם מערכת מאוד לא משומנת. 

הביורוקרטיה הבלתי נסבלת של הרשויות, המכבידה על מחירי הדירות ויוקר המחיה בכלל, והיחסים הלא מוסדרים בין השלטון המרכזי לבין השלטון המקומי, באים לידי ביטוי בתחומי חיים נוספים. הם הסיבה ליוקר המחיה הגואה, לסיאוב, לפריון הנמוך ולתוצר המקומי הגולמי שלנו - שנמוך מאוד בהשוואה לפוטנציאל הטמון באומת הסטארט־אפ הכבולה בביורוקרטיה אימתנית.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו