הכסף עובר דירה

הממון של הישראלים היגר מהארץ, אבל הם לא עזבו אותה • עליית מחירי הדיור לא ביטאה מצב כלכלי רע, אך הביאה לתמורות בגודל משקי הבית, והשפיעה גם על ההחלטה להביא ילדים לעולם

בשנת 2008 פרץ משבר ה"סאב־פריים" שהביא למפולת בשוק ההון. בתגובה די מיידית, הבנקים המרכזיים בעולם הורידו את הריבית. כך נוצר מצב שאפיק ההשקעה בשוק ההון איבד מהאטרקטיביות שלו, והריבית הנמוכה דחפה את המשקיעים להשקעות ריאליות - בעיקר לנדל"ן.

ישראל התבררה כקטנה לגודל ההשקעות שהתפנו. דירות החלו להיחטף כמו לחמניות ברחבי הארץ, ובאופן מפתיע היה נראה שהתפוצצות בועת הנדל"ן בארה"ב החלה לנפח את הבועה כאן. 

התוצאה היא שלא רק שרגא בירן מחזיק 25 דירות "לשימוש אישי", כפי שניסה לטעון בפני הרשויות - שלא מדובר בעסק. לא פחות מ־54,000 משקי בית בישראל מחזיקים בלפחות שלוש דירות מגורים. מתוכם כ־10,000 מחזיקים ב־4 דירות וכ־1,300 מחזיקים ב־6 דירות. בירן הוא כנראה תופעה ייחודית, ומלבדו יש עוד כ־20 משקי בית המחזיקים ב־20 דירות.

אבל נתוני האוצר מתייחסים לדירות בישראל. רבים מהישראלים מצאו מנוח לכספם בנכר, בעיקר בארה"ב. בחלק גדול מהמכרזים שהבנקים והרשויות המקומיות מוציאים לשוק - הישראלים הם הקונים הגדולים אחרי היזמים המקומיים.

אלא ששינוי משברי מהותי שכזה לא משפיע רק על תנועות הכסף, יש לו כמובן השפעות על חייהם האישיים הן של משקי בית שהפסידו הרבה כסף בשוקי ההון, והן של משקי בית שהרוויחו הרבה כסף מהמצב החדש שנוצר. ההשפעות האישיות מתרחבות להשפעות חברתיות, דמוגרפיות ולאומיות.

בארה"ב, למשל, אחת התופעות שצצו בעקבות אותו משבר היא שפנסיונרים צעירים שנפלטו ממקום העבודה אחרי גיל 55, גילו שהכסף המועט שנותר להם הוא למעשה "כסף גדול" באסיה וגם במדינות השכנות, כמו מקסיקו. מבוגרים רבים עזבו את ארה"ב והחלו מחדש במקומות זולים יותר, שם הם גם שיקמו את הכבוד העצמי שלהם, כשהסביבה ראתה בהם עשירים.

כמובן שרבים עזבו את מרכזי הערים הגדולות, עם עזיבת מקום העבודה שלהם. אגב, היה מעניין לראות שהמחירים במנהטן לא צנחו, ומול ההיצע שנוצר נמצאו ביקושים גדולים עוד יותר ששמרו על רמת המחירים שם גם כשיתר השוק נפל. 

פיצול, ופריון

מחקר חדש שפרסם ד"ר ארז כהן מאוניברסיטת אריאל, ופורסם בכתב העת "Israel Affairs" בלונדון, התחקה אחרי ארבעה משתנים שעשויים להיות מושפעים משינוי מחירי הדיור בארץ בשנים 2015-2008: גודל משקי הבית; הפיזור הגיאוגרפי של האוכלוסייה; הגירה מישראל; וגיל הנישואים.

בעולם, חוקרים מנסים להבין מהם הגורמים שהשפיעו על ירידה מתמשכת ביפן ובאירופה בגודל משקי הבית, ובגיל הנישואים. כידוע, יפן הולכת ומצטמצמת בשל ירידה תלולה בילודה שהביאה אותה אל מתחת לילד אחד למשפחה. כמובן שניתן למצוא התאמה ברורה בין הצמצום באוכלוסייה לבין הצמצום בשוק. 

ד"ר כהן מצא שבין השנים 2008 ל־2015, ובעיקר מ־2009, נרשם גידול במספר משקי הבית הקטנים, שיש בהם עד ארבע נפשות. בסביבות 2005 היווה מספר משקי הבית הקטנים 75% מכלל משקי הבית, ואילו ב־2010 הוא זינק ל־80%.

כאן המקום לציין את חולשת המחקר - מדובר במחקר מתאמי שאינו מסביר את מהות הקשר, הוא רק מצביע על מתאם שנמצא בין המשתנים. ובכל זאת, גם בעולם מצביעים על קשר בין יוקר המחיה לגודל משקי הבית. באסיה ובעולם הערבי רבים רואים בצאצאיהם מקור הכנסה. גם מהגרים בלונדון רואים בילדים כוח עזר לפרנסת המשפחה, כמו עוזרים ומוכרנים בחנות. במקומות חקלאיים ילדים ונערים מועסקים בפלחה. בעולם המערבי ילדים נתפסים כהוצאה ומחויבות בלבד.

שיקולי קניית דירה של הורים מושפעים מגודל המשפחה המתוכננת ולכן בישראל, כמו בעולם המערבי בכלל, יש התאמה קונספטואלית בין גודל הדירה שזוג יכול להרשות לעצמו לרכוש לבין גודל המשפחה שהוא מתכנן. ייתכן מאוד שהנתון הזה מושפע גם משיעור הגירושים, שנמצא אף הוא בעלייה. משקי בית גדולים התפצלו לשני משקי בית קטנים יותר, עובדה שבארץ השפיעה גם על גידול בפריון של נשים יהודיות חילוניות, שרבים מהן יולדות ליותר מגבר אחד במהלך שנות הפוריות.

הכל בגלל הלוויין

כאמור, כהן מצא גם מתאם בין עליית מחירי הדירות באותן שנים בארץ לבין פיזור האוכלוסין. המתאם הבולט במחקר זה הוא בשיעור האוכלוסייה המתגוררת בתל אביב מתוך סך האוכלוסייה בארץ. עד לשנת 2008 שיעור האוכלוסייה בתל אביב רשם גידול זוחל ועקבי שעמד באותה שנה על 17%, אך מאז השתנתה המגמה והוא הצטמצם בתוך כ־6 שנים ל־16.3%. 

כהן מראה במקביל עלייה בשיעור המתגוררים בפריפריה הקרובה לתל אביב: פתח תקווה, השרון, רמלה ורחובות, מ־23.9% מסך תושבי הארץ בשנת 2007 ל־24.4% ב־2014. 

עוד עולה מהמחקר שחלה מגמת גידול במשקל המתיישבים במחוז יהודה ושומרון בשנים 2014-2008. כאמור, המתאם שנמצא בין פיזור האוכלוסין לבין העלייה במחירי הדירות לא מצביע בהכרח על סיבה ומסובב, אך אי אפשר להתעלם מהשפעת מחירי הדיור על בחירת מקום המגורים. תוכניות הבנייה המאסיביות לפיתוח ערי הלוויין של תל אביב הן ההסבר המיידי לשינוי, אך אלה צצו בעקבות המחאה של קיץ 2011. 

המחקר לא מצא מתאם בין ירידת מחירי הדיור לשני המשתנים הנוספים - ההגירה מישראל ושינוי בגיל הנישואים. כלומר, הכסף של הישראלים היגר מהארץ, אך הם לא עזבו את הארץ. למרות הזעקה על עליית מחירי הדיור, העלייה לא ביטאה מצב כלכלי רע. להפך, גלי הגירה מישראל נודעו בשנים שבהן מחירי הדירות לא עלו, ונרשמו אבטלה ואינפלציה. עליית מחירי הדיור לא ביטאה ירידה ברמת החיים ולוותה בעלייה בשכר, בשיעור ההשתתפות בעבודה, בירידה באבטלה ובעלייה בשכר. 

בכל מקרה, המחקר של ד"ר כהן, למרות שמצביע רק על מתאם, בוודאי מצביע על תפיסתנו את המשתנים שנבדקו. כפי שראינו בעבר, בארץ ובעולם, יש קשר בין גודל המשפחה לבין קצבאות ילדים. יש קשר בין רמת תעסוקה במקום נתון לבין הביקוש לדיור באזור, ולרמות המחירים שם, ויש קשר בין מחירי הדירות לגיל שבו צעירים עוזבים את בית הוריהם ומקימים בית משלהם.

במילים אחרות, משתנים מאקרו־כלכליים משפיעים ישירות על חיינו האישיים - גיל הנישואים, ההחלטה להביא ילדים לעולם, ההחלטה כמה ילדים להביא לעולם, היכן לגור וכדומה.

בארה"ב נמצא מתאם מובהק בין אבטלה לגירושים, או כפי שבישר עיתון כלכלי בארה"ב: "פוטרת ממקום העבודה, התכונן להיפרד מאשתך". רבים מהמפוטרים שלא הצליחו למצוא מקום עבודה במהרה, גם מערכות היחסים שלהם הידרדרו לפרידה.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו