מחיר למשתכן: אל תבנו על זה

לדינה ועמי בית גדול, יפה ובמיקום טוב. הם רוצים למכור אותו כיוון שהוא כבר גדול מדי עבורם, אחרי ששלושה מתוך ארבעת ילדיהם פרשו כנפיים ועזבו. המטרה של הזוג היא להתקרב עוד יותר למרכז, למקומות העבודה והבילוי המועדפים עליהם. הם היו בטוחים שימכרו את ביתם בקלות, כך אמרו להם כולם, אבל שנתיים אחרי שהציעו את ביתם למכירה, אין אף לא קונה אחד פוטנציאלי באופק. לשניים לקח כמה חודשים להבין שיש בעיה, ורק אז פנו לשירותם של מתווכים. אלה הבהירו לדינה ועמי, שהמחיר שהם דרשו על ביתם אכן היה הוגן, ואפילו נמוך מעט מהמגיע להם. ובכל זאת, גם אחרי שהוא שווק בכל החזיתות - ברשת, במקומונים, אצל המתווכים, איש לא גילה בו עניין, אפילו לא מישהו שיאתגר אותם עם מחיר נמוך ב־10% מכפי שהם ביקשו. 

סיפור כמו זה של דינה ועמי לא הפתיע אותי, כיוון שאני עוקב אחרי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובעיקר אחרי השוק הזה, שנמצא באחת התקופות המאתגרות בתולדותיו. למעשה, שוק הנדל"ן נמצא תחת מתקפה של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון.

שר האוצר משה כחלון נבחר לכנסת כמי שחולל מהפכה חשובה בתחום הסלולר. אני זוכר שיחה איתו, כשהיה בעין הסערה של הדיונים עם חברות הסלולר שהיו בפאניקה. הן הבינו שהוא נחוש. בדיעבד קל להבין שנעשקנו באור יום, בלי שום קשר לעלות השירות, רק כי הן יכלו. בתוך הסערה, החברות הציעו לשר התקשורת דאז להתחייב להוריד את המחירים בשיעור משמעותי, משהו כמו 25%-20%, ולחתום על כך שהתעריפים הנמוכים יישארו בעינם לתקופה ארוכה. אני זוכר היטב מדוע השר סירב להצעה - "לא בטוח שהן יוכלו לעמוד בה. אני לא רוצה להיות חתום על קריסה של אחת החברות", הוא אמר. אני התרשמתי שהפתרון הנכון הוא לתת לשוק לקבוע מה יהיה המחיר הסופי, וחלילה לא ליפול לפח של קביעת מחיר. לממשלה אסור לקבוע מחירים של שירותים פרטיים. 

כדי לשכפל את הצלחת התוכנית הסלולרית בתחומים אחרים, צריכים להבין איך היא עבדה, אחרת זה לא יותר מאשר מזל. ביטחונו של השר כחלון שתוכנית "מחיר למשתכן" תביא להורדת מחירים בתחום הדיור, מלמדת שלא הבין מה קרה במהפכת הסלולר, בלי להמעיט מההישג. אם הוא חושב שראוי שהממשלה תפעל להורדת מחירים שלא בדרך של שחרור השוק מכבליו, שחרור מחסומי תחרות ושכלול השוק, הוא טועה. כל ניסיון להוריד מחירים על ידי פיקוח נוסף והתערבות ממשלתית רק מביא להרס השוק.

האם כשאתם קונים דירה אתם מתעניינים במחיר הדירה? רגע, אל תקפצו עם התשובה הראשונה שעולה בראשכם. נניח שדינה ועמי יבקשו לקנות דירה ב־2.5 מיליון שקלים, ובעוד שנה אותה דירה תעלה 2 מיליון שקלים בלבד, האם המחיר בעוד שנה יהיה עדיף להם? אחדד: נניח ש־2.5 מיליון שקלים הם כיום 100 משכורות של עמי. ומה אם שכרו יצנח בשנה הבאה ב־20%? במקרה הזה 2 מיליון יישארו 100 משכורות חודשיות שלו. 

 

הנחה לא כדאית מספיק. אתר הבנייה לדירות "מחיר למשתכן" בגליל ים // צילום: עמי שומן

 

אבל אם שכרו יצנח ביותר מכך, אז כמובן שבעצם מחיר הדירה בעבורם יהיה גבוה יותר במונחים נומינליים. מבחינת השר, ייתכן מאוד שירידת המחירים הנומינליים תיחשב הישג, גם אם לדינה ועמי יהיה קשה יותר לקנות דירה, עדיין 2 מיליון שקלים יישמעו טוב יותר מ־2.5 מיליון שקלים. 

זוכרים את המלחמה של עמיר פרץ על שכר מינימום של 1,000 דולר, בשבתו כיו"ר מונופול העובדים הגדול במדינה? הוא כמובן לא חשב על האפשרות שהשקל יתחזק ומחיר דולר אחד יצנח ממרומי ה־4 שקלים ל־3.5 שקלים. אז שכר המינימום השיג את המטרה הנעלה - 1,000 דולר. האם זה באמת עזר למישהו? 

מגדלים באוויר

"מחיר למשתכן" באה למצב את כחלון כקוסם שיכול לעשות לדיור את מה שעשה לסלולר. זה היה אפשרי, לו רק היה מפעיל את אותם מנגנונים. הוא היה יכול לגייס תמיכה ציבורית רחבה, לו היה מכריז מלחמה בביורוקרטיה, במקום לגייס אותה. הוא היה יכול לתמוך בקבלנים וביזמים, אבל בחר להכריז עליהם כאויבי העם. ראש סיעתו, ח"כ רועי פולקמן, הכריז על מלחמה במשקיעי הנדל"ן. זה מקובל בעולם להילחם במשקיעים כשחסרות דירות לזוגות צעירים, הוא אמר, אך למעשה תופעה זו לא קיימת בישראל. הוא מן הסתם התכוון לכך שקשה לצעירים רבים לרכוש דירות, למרות שהם כמובן יכולים לשכור או לרכוש כאלה, רק קצת רחוק מהמקום המועדף עליהם. ובכלל, למה זה לגיטימי להילחם במשקיעים שרוצים לרכוש דירה ב־3 מיליון שקלים, למשל, ולהשאיר בקופת המדינה כ־1.5 מיליוני שקלים כמסים? באיזו זכות ח"כ נלחם בקונים שמבקשים להעשיר את הקופה הציבורית? 

במצב העניינים כעת, דינה ועמי החליטו להקפיא את תוכניותיהם לעבור לדירה מתאימה יותר. כמוהם נוהגים רבבות של מוכרים ולכן השוק בשפל. במצב עניינים רגיל, חוסר העניין של השוק בבית של דינה ועמי היה מביא לירידת מחירים, אבל זה לא קורה. במצב רגיל ההיצע והביקוש נוצרים בשוק ולא מוכתבים על ידי הממשלה. במצב רגיל הממשלה היא לא יזם והשוק לא מתנהל בהגרלות המוניות. דינה ועמי מבינים את זה, והם מחכים עד יעבור זעם. עד אז המחירים עלולים לרדת נומינלית, אבל לעלות לנו יותר. הקבלנים מניחים שהמחירים יעלו ויש להם הסברים משכנעים, אבל התנאי ההכרחי להתממשות התסריט שלהם הוא שמצבם הכספי של הקונים הפוטנציאליים יאפשר עליית מחירים. 

בנם הבכור של דינה ועמי שאל אם כדאי לו להשתתף בהגרלת "מחיר למשתכן" במודיעין. הוא למד כלכלה ויודע שהתוכנית הזו לא תעשה טוב לשוק, אך עדיין מעניין אותו לדעת למה לא ליהנות מהנחה של 300-200 אלף שקלים. התשובה הפשוטה בשבילו היא עזוב את זה, כי: 1. אתה, אישית, לא באמת רוצה לגור במודיעין. 2. אתה לא באמת רוצה להיות משקיע, אתה רוצה דירה לגור בה. 3. זו לא באמת הנחה של מאות אלפי שקלים, כי המוצר המוצע נחות יותר מהדירות שאתה מכיר. 4. אתה משתתף בהגרלה של דירה שאינה קיימת, ויש מחיר להתחייבות שאתה קונה. 5. אין משמעות למחיר של דירה לפני שהדירה קיימת. נניח שהשר באמת קוסם, והוא יצליח להוריד משמעותית את מחירי הדירות, הרי במצב כזה בעוד 5-6 שנים, כשתיכנס לדירה שהגרלת, מחירי הדירות יהיו נמוכים ביותר מ"ההנחה" המוצעת כעת.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו