מגבלת הגירעון בתקציב המדינה אינה נוחה לפוליטיקאים, שלא אוהבים להיראות כ"רעים" - לקצץ בהוצאות הממשלה ולהעלות מסים. לכן הם תמיד מחפשים דרכים יצירתיות לעקוף את מגבלת הגירעון, כדי "להיטיב" עם בוחריהם. כך יוכלו ללכת עם (עמידה במגבלת הגירעון) ולהרגיש בלי.
אחת הדרכים היצירתיות, המתוחכמות והמזיקות ביותר לעקוף מגבלה זו היא שיווק קרקע בחינם - או לפחות בהנחה. נניח, למשל, שהממשלה מעוניינת לסבסד רכישת דירות לזוגות צעירים. הממשלה יכולה ליישם מדיניות זו על ידי מתן מענק כספי לכל זוג צעיר הרוכש דירה ראשונה והעומד בקריטריונים שנקבעו. אבל במענקים אלה קיימת בעיה קשה - הם נרשמים בתקציב המדינה וכפופים למגבלת הגירעון. הם יבואו בהכרח על חשבון הוצאה ממשלתית אחרת (חינוך, רווחה וכדומה) או על חשבון מסים גבוהים, שיוטלו מיידית על הציבור. זאת המציאות הכלכלית, וגם החשבונאית.
לעומת זאת, בשיטה החשבונאית המקובלת לניהול תקציב המדינה, שיווק קרקע בחינם אינו נרשם כהוצאה ואפילו לא כירידה בהכנסות, אף שכמובן ישפיע על גודל האוברדרפט שהממשלה הנוכחית תוריש לממשלות הבאות ולדור הצעיר. כלומר, במקרה של מכירת קרקע, קיים פער בין ההשפעה הכלכלית (שיווק קרקע בחינם בא בהכרח על חשבון כלל הציבור, שלו יוגש החשבון) לבין הרישום החשבונאי. מכאן הפיתוי הניצב בפני פוליטיקאים - לשווק קרקע בחינם או בהנחה.
גורם נוסף התורם להתלהבות הפוליטיקאים משימוש בכלי ה"קרקע בחינם" נעוץ בשיטת שיווק הקרקעות והאינטרסים הפוליטיים של מקבלי ההחלטות. כאשר הקרקע משווקת במחיר השוק (במחיר מלא, ללא מתנות והנחות), השיטה פשוטה, שקופה, יעילה ושוויונית. הממשלה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מוציאה למכרז גוש של קרקע, היזמים המבקשים לקדם פרויקטים לבנייה מתחרים ביניהם, והיזם המציע במכרז את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע זוכה בה. שיטה זו מבטיחה שהציבור (כבעל הקרקע) יקבל תמורה מקסימלית עבורה, ולכן בעתיד יוכל לשלם פחות מסים ולקבל שירותים איכותיים יותר מהממשלה. היא גם מבטיחה שהרווח של הקבלנים יהיה סביר ולא מוגזם, בגלל התחרות שנוצרת ביניהם במהלך המכרז לרכישת הקרקע. זה היופי של תחרות - אם עבור מחיר קרקע נתון הרווח לקבלנים יהיה מוגזם, סביר להניח שאחד הקבלנים יציע מחיר גבוה יותר.
לעומת זאת, בשיטות "קרקע בחינם" או "בהנחה", הממשלה - או נכון יותר הפוליטיקאים השולטים בהחלטות רמ"י והמשפיעים על אופן ניהול המכרזים - מחויבים להתערב בהליכי המכרזים. ללא התערבות מצידם, המחיר שייקבע יהיה מחיר שוק. כדי להבטיח שהיזם הזוכה בקרקע יקבל אותה בחינם או בהנחה, ולא יהיו יזמים אחרים שיתחרו מולו ויציעו הצעת מחיר גבוהה יותר, נוהגים הפוליטיקאים לקבוע קריטריונים ופרמטרים שונים (למשל, הקרקע תשווק רק לקבלנים שיתחייבו למכור את הדירות שייבנו לזוגות שנשואים כבר יותר מעשר שנים ויש להם לפחות שישה ילדים). הם גם יכולים להחליט באילו מיקומים ברחבי הארץ תינתן ההנחה, בתיאום עם ראשי רשויות מקומיות, שלעתים, ממש במקרה, משתייכים לאותה מפלגה. ממש במקרה יכול להיווצר גם מצב שבו קבלנים ויזמי נדל"ן המעוניינים להתחרות במכרזי הקרקע הם חברים קרובים (או תורמים) של הפוליטיקאים המחליטים על הקריטריונים ועל המיקומים של המכרזים.
שיטת "קרקע בחינם" גרועה. היא מסורבלת, לא שקופה, לא יעילה ולא שוויונית. היא משרתת רק את הפוליטיקאים שמעוניינים לעקוף את מגבלת התקציב או להיטיב עם מקורביהם. היא באה על חשבון כלל הציבור, ובייחוד על חשבון הדור הצעיר, שלא מקושר לפוליטיקאים הנכונים, אבל הוא שיצטרך לממן בעתיד את המחסור בתקבולי המדינה משיווק קרקעות.
הכותב עומד בראש פורום קהלת לכלכלה. בעבר שימש כלכלן ראשי וממונה על הכנסות המדינה במשרד האוצרטעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו