לא בכל יום נכנסת לישראל חברה הנחשבת לגדולה ביותר בתחומה ברחבי תבל. אחת שדווקא כן עשתה זאת היא חברת CBRE, "ענק בינלאומי" בתחום שירותי הנדל"ן המסחרי מלוס אנג'לס, שרכשה לפני כחצי שנה את מאן נכסים הישראלית מבני ברק בסכום המוערך ב־20 מיליון שקלים. עד כה היתה החברה הישראלית נציגתה של הענקית האמריקנית בארץ בלבד, אך באפריל, בתום שלושה ביקורים בישראל של נשיא ומנכ"ל החברה, מרטין סמוורת', וזיהוי הפוטנציאל האדיר, לדבריהם, בשוק הנדל"ן המסחרי הישראלי, החליטה CBRE להקים סניף משלה בארץ הקודש.
החברה, שקיימת מאז שנת 1906 ולה 80 אלף עובדים ברחבי העולם, מופיעה בדירוג 500 המובילים היוקרתי של מגזין "פורצ'ן". המגזין קובע את הדירוג לפי הכנסה גולמית. בד בבד, CBRE היא חלק מ־500 החברות במדד S&P 500.
את מאן נכסים ייסדו 90 שנה לאחר הקמת CBRE ג'קי מוקמל וחיים אגי. החברה מעסיקה 28 עובדים, רובם הגדול יועצי נדל"ן בכירים. החברה פיתחה מערכת של צילומי אוויר בתלת־ממד, בדומה לגוגל ארת' (Google Earth), בשיתוף חברת סרוויז'ן ובאישור משרד הביטחון. המערכת יכולה למדוד ולציין כל שטח ומיקום אפשרי של הבניין, ומעניקה ללקוח נתונים על מרחק הנכס מביתו או ממקומות אסטרגיים.
מערכת יחסים ארוכת טווח
לפני 20 שנה הפכה מאן לנציגתה של CBRE בישראל (עד לרכישה המלאה לפני כחצי שנה) וחשפה את השוק הישראלי בפני ראשיה."כניסתנו לישראל, עם הרכישה של מאן, מביאה אותנו לשוק הישראלי החשוב, שנמצא בצמיחה מתמדת", אמר נשיא ומנכ"ל CBRE, מרטין סמוורת', בטקס הרכישה של מאן נכסים, שעוסקת בין היתר בשיווק פרויקטים והשקעות, "הולכת לשנות את תחום התיווך בנושא נכסי נדל"ן מניבים ומשרדים בישראל", הכריז ג'קי מוקמל, מנכ"ל CBRE ישראל.
לדבריו, "כניסת גוף כזה לישראל תעשה כאן ממש מהפכה ותשנה את כל תפיסת השוק הישראלי בתחום. לא עוד סוכני תיווך". מוקמל רואה בתיווך הנדל"ן בארץ "תחום פרוץ עם 18 אלף בעלי רישיון".
ג'קי מוקמל (משמאל) עם חיים אגי ומרטין סמוורט
ברחבי העולם חברות ענק ובנקים סומכים, בעיקר, על חברות שירותי נדל"ן גדולות כמו CBRE. כניסתה לישראל צפויה להביא לכאן חברות בינלאומיות שאינן מבצעות שינויים משמעותיים ללא ליווי וסקר של חברה בינלאומית גדולה ומוכרת. תפקידן של חברות שירותי הנדל"ן הוא להעניק להן "הערכות של שווי הנכסים וההלוואות שצריך לקחת לרכישה או להשכרה של הנכס", הסביר מנכ"ל CBRE ישראל.
סקר שערכה החברה מגלה כי תל אביב נמצאת במקום ה־25 בעולם ביוקר דמי השכירות למשרדים - ממוצע של 94 שקלים למ"ר.
מה יכול לעצור את עליית מחירי הנכסים המניבים והמשרדים?
"אולי קבוצות רכישה המארגנות גם לרכישת נכסים למשרדים, אבל אני לא בטוח עד כמה. הכל תלוי בתשואה שישיגו אותם נכסים", קבע מוקמל. המנכ"ל הצביע על תופעה חדשה שהוא צופה שתיכנס בקרוב לישראל, ובמסגרתה בניינים ישנים, שנמצאים בלב תל אביב במיקום מעולה ולא כדאי לשפץ אותם לדירות מגורים בגלל הארנונה הנמוכה שהעירייה תקבל עליהם, "יהפכו לשילוב של משרד ובית מלון בוטיק. ביום הם יהיו משרד שיושכר לפי שעה או יום, ובלילה יהפכו למלון בוטיק, לשוכרי המשרדים או לאחרים, ללא כל אנשי שירות. הכל ייעשה באינטרנט. זה כבר עובד בכל מקום בעולם. אולי זה מה שיעצור מעט את עליית המחירים".
היי־טק נדל"ני
בינתיים, מה שמושך מעלה את מחירי המשרדים בכלל גוש דן זו תעשיית ההיי־טק. כאשר חברות מחפשות משרד הן כבר לא עושות זאת לפי שיקול כלכלי של עלות הנכס בלבד, לרכישה או לקנייה, אלא בעיקר לפי הקרבה והנוחות לכוח האדם שאותו הן רוצות לגייס. בדרך זו חברות היי־טק בינלאומיות דוגמת פייסבוק ואמזון "הסתערו" על מגדל עזריאלי שרונה ואכלסו ברבעון השני של השנה 90 אלף מ"ר מתוך 118 אלף מ"ר המיועדים למשרדים בבניין.
"כוח אדם לחברות היי־טק הוא יקר יותר ממחיר שכירות הנכס, לכן אנחנו רואים שחברות רבות מחפשות מקום נגיש וקרוב לעובדים, מקום שהעובדים רוצים להיות בו, גם אם הוא יקר וסואן יותר", הסביר ג'קי מוקמל.
ענף שמושך את המחירים כלפי מעלה בתל אביב הוא המלונאות, שבו מורגשת פריחה. "זה דבר שאין לו אח ורע כעת בעולם", הצהיר מנכ"ל CBRE והוסיף כי "כל הזמן נבנים בתל אביב מלונות בוטיק נוספים, לכולם יש דרישה והם כמעט תמיד בתפוסה מלאה".
כיצד תשפיע הרכבת הקלה על גוש דן?
"להשפעת הרכבת הקלה יש שני צדדים", קובע מוקמל. הראשון שבהם הוא "בניית הפרויקטים הרבים לאורך התוואי הצפוי, כמו 'מידטאון', 'עזריאלי טאון' ובניין נוסף של עזריאלי לידו, עם עשרות אלפי מטרים מרובעים של משרדים, מסחר, מלונאות, תעסוקה ויחידות דיור, והמחירים שם עולים". מנגד, הצד השני הוא שהשטח המוקצה לחניה "קטן באופן משמעותי בכל בניין, מ־45 מטרים לרכב להרבה פחות, וזה יעלה גם את מחירי החניות. זה גם ידרוש מהרשויות לבנות חניונים ציבוריים. גם לזה יש השפעה על המחירים".
תל אביב, כך מתברר, מושכת מעלה את מחירי המשרדים בכל רחבי ישראל. ברמת גן, הקרובה לתל אביב, חל זינוק בביקוש ומחירי השכירות עלו ב־5% ל־80 שקלים למ"ר, עם תפוסת משרדים של 91%. בהרצליה דמי השכירות למשרדים הגיעו ל־86 שקלים למ"ר, בירושלים 67 שקלים למ"ר, בחיפה 65 שקלים למ"ר, ברעננה 60 שקלים למ"ר, ובלוד, בעיקר בשל קריית שדה התעופה המאכלסת חברות רבות - 43 שקלים למ"ר. הערים היחידות שבהן נרשמה ירידה של 2% במחירים הן נתניה ורחובות.
לסיכום, האם צופים את סופה של עליית המחירים של המשרדים?
"בתחום ייעוץ הנדל"ן ייקח עוד זמן עד שכניסת חברות בינלאומיות לארץ תשפיע ותשנה לגמרי את השוק בישראל", צופה מוקמל. הוא תולה זאת בכך שגופים גדולים, כמו משרדי הממשלה, "ממשיכים לעבוד עם חברות ייעוץ ותיווך ולא משלמים על כך".
ציפייתו של מוקמל עד לסוף השנה היא שמחירי שכירות המשרדים בתל אביב "יחצו את מחסום 100 השקלים למ"ר. לדעתי הם אפילו יכולים להגיע ל־110 שקלים למ"ר, מה שיעלה את תל אביב כמה שלבים במדד יוקר שכירות המשרדים בעולם".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
