מסתערים על אמריקה

שר האוצר משה כחלון הבטיח "להילחם" במשקיעים בנדל"ן – הבטיח וקיים.  אבל המשקיעים לא נעלמו, הם רק העבירו את השקעותיהם אל מעבר לים – בארה"ב ובאירופה. בארה"ב בלבד הישראלים השקיעו ב-2017 לא פחות מ־900 מיליון דולר – סכום שיא. בשנים בהן היו הזדמנויות השקעה בתחום בארץ השקעות הישראלים שם הסתכמו בעשירית מכך. סכומים גדולים ברחו מפה בשנה שעברה גם לאירופה ואפילו לאסיה. כך לא רק שנמנעו מהשוק השקעות רבות של יהודים וחברות מחו"ל, גם הכסף המקומי זלג מפה בגדול. בכתבה הזו לא נלין על המצב, רק נספק לכם מדריך לניסיונם של מספר מומחים, על השקעות בארה"ב.

מדוע שוק הנדל"ן בארה"ב הפך לאטרקטיבי בעיני ישראלים? 

ד"ר רון מלכא, ראש התוכנית ללימודי שוק ההון ובנקאות ב"מרכז האקדמי למשפט ועסקים", מסביר כי "בעקבות משבר הסאב־פריים שהיכה בארה"ב ובעולם ב־2008, נוצר עודף היצע של נדל"ן בארה"ב, שגרם לירידת מחירים דרסטית. במקרי קיצון נמכרו בתים אפילו במחיר של דולר אחד בודד, מכיוון שהבעלים לא יכלו לעמוד בתשלומי המיסים העירוניים, תחזוקה וכדומה. במקביל, בעקבות ההפסדים שנוצרו לבנקים והגברת הרגולציה הקשיחו הבנקים את התנאים לקבלת אשראי לנדל"ן. התוצאה הייתה מחנק אשראי בכל הקשור לרכישות נדל"ן בארה"ב. זאת גם הסיבה לכך שחברות נדל"ן אמריקאיות רבות מגיעות לישראל כדי לגייס אשראי כאן.  אנשים ממדינות עם תנאי אשראי נוחים יותר, או עם כסף נזיל, יכולים לרכוש בארה"ב נדל"ן איכותי במחיר אטרקטיבי". 

אבל למה ישראלים מעדיפים נדל"ן? 

"המשקיעים בנדל"ן בארץ זכו לעדנה ותשואות יפות במשך עשרות שנים. כך ההשקעה בנדל"ן הפכה לפופולרית ומוכרת. אלא שככל שמחירי הנדל"ן בארץ עולים ההשקעה נראית מסוכנת יותר, מעין "פחד גבהים", בפרט בשל העובדה שהממשלה חדורת מוטיבציה להוריד את מחירי הנדל"ן ולהרחיק משקיעים. שילוב של חיבה לאפיק השקעה זה, עם תנאי אשראי יחסית נוחים ונזילות גבוהה, מושכים ישראלים לחפש הזדמנויות בתחום המוכר להם, נדל"ן, מעבר לים. 

 

סיאטל. צילום: Getty Images

"מהטעמים המוסברים, ארה"ב הפכה לאטרקטיבית בעינינו בשל צירוף הנסיבות של מחירי נדל"ן נמוכים יחסית ומחסור באשראי לנדל"ן. בנקודה זו ראוי לציין שבעקבות הגידול בהיקף הרכישות ברשת האינטרנט הנדל"ן המסחרי נראה פחות ופחות אטרקטיבי, ואכן התשואות היפות התקבלו דווקא בהשקעה בנדל"ן למגורים".

 

עלייה לא מתונה

האם כדאי להשקיע לבד או דרך חברת ניהול?

"לישראלים שמעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב מומלץ לקבל יעוץ ממומחים בתחום, מכיוון שלהשקעה זו מספר מאפיינים שונים מהשקעה בישראל, הן בהיבטים הפיננסיים, כמו מיסוי, והן בהיבטי התפעול. בארה"ב, למשל, דמי השכירות כוללים גם את הארנונה ועד הבית ותשלומים שוטפים נוספים, למעט מים וחשמל. המשכיר מחויב להשכיר את המגורים במצב ראוי, עם ריהוט בסיסי ואחראי לתקינות הריהוט כולו, לרבות מכשירי חשמל. המרחק הגיאוגרפי הוא מגבלה משמעותית ולפיכך נדרש ברוב המקרים לשכור שירותי חברת ניהול. 

"לעיתים במקרה של תקלה או צורך בטיפול משפטי, פיננסי, או אחר, תידרש נוכחות והגעה פיזית. אם אתם מכירים אדם מקומי עליו אתם סומכים, שיכול לטפל בענייני הנכס - אפשר, בדרך כלל להסתפק בו. אני אישית ממליץ למי שרוצה להשקיע בחו"ל לעשות זאת באמצעות חברת ניהול שזאת המומחיות שלה. חברת הניהול תדאג לטיפול השוטף בנכס ולהתנהלות מול הרשויות המקומיות והמשפטיות". 

מדוע הנדל"ן בארה"ב אטרקטיבי לישראלים יותר מאשר למשקיעים אחרים? 

פרופ' ניסים בן דוד, החוג לכלכלה, המכללה האקדמית עמק יזרעאל, אומר כי "על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עלה מחיר הדירות הממוצע בישראל משנת 2007 ועד 2018 ביותר מ־115%. לעומת זאת, על פי נתוני הבנק המרכזי של סנט לואיס עלה מחיר הדירות הממוצע בארה"ב בתקופה זו בפחות מ־10%. העלייה המטאורית במחירי הנדל"ן בישראל במהלך העשור האחרון, בהשוואה לעלייה מתונה בהרבה בארה"ב ובמדינות אחרות ברחבי העולם, הגבירה את התמריץ של משקיעים ישראליים לרכוש דירות ונכסי נדל"ן אחרים בחו"ל. תמריץ זה התגבר בעקבות פיחות ניכר בשיעור של כ־18% שחל בתקופה זו בשער הדולר, והיחלשות ניכרת גם בשער היורו ובשערי מטבעות רבים אחרים ביחס לשקל. 

 

מיאמי. צילום: Getty Images

"פיחות בשער מטבע החוץ מוביל מיידית להוזלת מחירה של דירה הנרכשת בחו"ל על ידי ישראלים, זאת גם אם מחירי הדירות בארץ ובחו"ל, במונחי המטבע של כל מדינה לא היו משתנים. לעובדות אלו מתווספת גם הירידה החדה שחלה בשנים אלו בשיעורי התשואה של אגרות חוב בארץ ובעולם, ירידה שדוחפת את המשקיעים להסיט את כספם משוק האג"ח להשקעה בשוק הנדל"ן, זאת בשל התמריץ ל"מרדף אחר תשואה גבוהה יותר. 

"יש לזכור שהתשואה בשוק הנדל"ן נגזרת מההכנסה מהשכרת הנכס וממחיר הדירה. המשקיע יעדיף לרכוש נדל"ן במדינה שבה מחיר הדירה נמוך ודמי השכירות גבוהים. נציין כי המחיר החציוני של דירה בארה"ב הוא כ־250 אלף דולר, בעוד שדמי השכירות הממוצעים לדירה מסתכמים בכ־900 דולר לחודש. דמי שכירות אלה כמעט ולא השתנו בשנים 2014-2008. אולם החל מ־2015 החלו דמי השכירות לעלות בקצב הדומה לקצב עליית מחירי הדירות שם". 

מהם הסיכונים בהשקעה הזו?

"מלבד מחיר הדירה והתשואה הצפויה על ההשקעה, יש גורמים נוספים המשפיעים על כדאיות ההשקעה ביעדים שונים בעולם. כך למשל,  ההשקעה בנדל"ן בארה"ב חשופה לסיכונים כתוצאה משינוי בהוצאות המוכרות לצרכי מס; שיעור המס המוטל על ההכנסה משכירות; שיעור המס המוטל על רווחי הון במקרה של מכירת הנכס; שיעור מס הירושה וכן מיסי רכישה שאותם משלם המשקיע בעת רכישת הנכס. 

"בנוסף לכך, השקעה בחו"ל כרוכה בהליך בירוקרטי לא פשוט, הכולל נסיעה למקום שבו ממוקם הנכס, שכירת עו"ד מתאים, פתיחת תיק ברשות המיסים בארה"ב המשקיע משלם מס עירוני, מס מדינתי וכן מס פדרלי - הגשת דוחות שנתיים לממשלה הזרה, גביית דמי השכירות מן השוכר, אחזקה של הנכס במקרה של נזקים שוטפים ועוד.  למרות זאת ניתן לזהות בשנה האחרונה התגברות בהשקעות של ישראלים בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט. חלק ממגמה זו מושפע מהרפורמה האחרונה במיסוי שהופעלה בארה"ב לפיה הופחת המס על יחידים וזוגות, וכן הופחת מס החברות בשיעור חד. עם זאת במסגרת רפורמה זו חלו גם שינויים העשויים לפגוע בתשואה נטו שיקבל המשקיע, כמו חישוב המס הפדרלי, תוך הכרה חלקית בלבד במס המדינתי והעירוני, במקום ההכרה מלאה שהייתה נהוגה לפני הרפורמה.

 

חומות של תקווה

הגידול בהשקעות נדל"ן בחו"ל מונע כמובן מהתקווה שמחיר הדירות יעלה בעתיד כך שהמשקיע יוכל למכור את הנכס שרכש בעבר תוך השגת רווח הון משמעותי. שיקול זה אינו מבוטל, שכן מימוש נכסים שנרכשו בעבר, הניב למשקיעים בנדל"ן בישראל רווחים ניכרים בשנים האחרונות. יש לזכור שמחירי הדירות מושפעים מהביקוש לדיור ומהיצע הדירות החדשות. מספר גורמים המשפיעים על הביקוש לדיור והעיקריים שבהם הם גובה ההכנסה של הרוכשים הפוטנציאליים, שיעור הריבית וקצב גידול האוכלוסייה. 

 

לא שבר, משבר

מכיוון שהריבית נמצאת כיום ברמה נמוכה מאוד - הן בישראל והן בארצות הברית - ניתן להעריך שהריבית תשתנה דווקא בכיוון שימתן את הביקוש לדיור. שני הגורמים האחרים שהוזכרו עשויים להשתנות בכיוון שיגדיל את הביקוש לדיור, אך אין בכך די כדי לגרום לעלייה במחירי הדיור, מכיוון שגם היצע הדיור גדל". 

אז מהו פוטנציאל ההשקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי והאם הוא מצדיק השקעה גם בשקלול הסיכונים לטווח הארוך?

כפי שניתן לראות מחירי הנדל"ן בארה"ב חוו תקופות של ירידות ועליות חדות. בשנים 2006-1996 זינקו מחירי הנדל"ן במאות אחוזים. בעיר לוס אנג'לס עלו המחירים בתקופה זו בכ־260%; בסאן דייגו הם עלו בכ־250% ובמיאמי בכ־210%, ואז ברבעון השני של שנת 2006 החלו המחירים לצנוח ועד לרבעון הרביעי של 2011 ירדו מחירי הדיור בארה"ב בשיעור של 33% בממוצע. בתקופה זו ירדו המחירים במיאמי ב־55%, ובסן פרנסיסקו, לוס אנג'לס וסאן דיאגו בכ־40%. החל מהרבעון השני של 2012 מחירי הדיור בארה"ב נמצאים בעלייה. ב־2013 עלו המחירים ב־13.5% ובשנים העוקבות עלו בכ־5% בממוצע לשנה. בשנת 2017 התגברה עליית המחירים והסתכמה בשנה זו בניו יורק בכ־5.7%, בלוס אנג'לס בכ־7% ובסיאטל בכ־12.7%. 

הנתונים המאקרו כלכליים בארה"ב תומכים כעת בעליית מחירים: שיעור האבטלה נמוך מאוד, קצב צמיחת התוצר מסתכם ב־3% לשנה וכן, הריבית הממוצעת על משכנתאות כמעט ולא השתנתה; זאת למרות שריבית הבנק הפדרלי עלתה במעט במהלך השנה האחרונה. ריבית המשכנתאות מסתכמת כעת בהלוואת משכנתא ל־30 שנה בכ־3.95% ובהלוואות ל־15 שנה בכ־3.43%". 

האם בתנאים אלה כדאי כיום להשקיע בנדל"ן בארה"ב? 

"מובן שמלבד כל הקשיים שתוארו קודם בנוגע לרכישת הנדל"ן בחו"ל, יש צורך להעריך מהם הסיכויים למשבר כלכלי בשוק הנדל"ן. למרות הקושי הרב בחיזוי משברים, חזאים שונים מפרסמים לעיתים מזומנות התראות על 'משבר בפתח'. לשמחתנו רק חלק קטן מאוד מהמשברים שנצפו התממשו בפועל. 

"עוד ראוי לציין שמשבר יכול להתפתח בתחום הבנקאות, בשוק ההון, בתחום מאזן התשלומים, בתחום יתרות מטבע חוץ, או בתחומים הנוגעים לחוב הממשלתי ופעילות הממשלה. התפתחות משבר באחד התחומים לא תגלוש בהכרח לתחומים האחרים. אך אם יתפתח משבר במספר תחומים באותו הזמם, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו בעיצומו של משבר גדול. 

"חזאים יודעים היטב שיש שני סוגי טעויות בתחום החיזוי. הטעות הראשונה היא חיזוי משבר הוא חיזוי מדויק שלא מתממש; טעות מסוג אחר, היא אי חיזוי של משבר שמתרחש. לכל טעות יש מחיר כלכלי. נציין שבארבעים השנים האחרונות התרחשו כשלושה או ארבעה משברים כלכליים גדולים במדינות שונות בעולם, כשהגדול שבהם התרחש בשנים 2009-2008. בהסתמך על תדירות המשברים בעבר, ניתן להסיק שיש סיכוי נמוך שנחווה משבר בטווח הקצר. עם זאת משבר כבד גורם לנזקים עצומים. נוכל להעריך שמתישהו, בנקודת זמן אותה לא ניתן לחזות במדויק, יתרחש משבר כלכלי, אולם עד אז בהחלט יתכן שההשקעה תצדיק את עצמה". 

 

הגנות התאגיד

מה ההבדל בין המצב המשפטי של שמשקיע באופן ישיר לבין מי שמשקיע באמצעות חברה?

עו"ד ירון מהולל, שותף בכיר במשרד איתן מהולל, שדות, ומומחה למיסוי ועסקאות מסחריות בינלאומיות מסביר ש"מבחינה המשפטית, השקעה בנדל"ן באמצעות החזקה ישירה בידי אדם, 'יחיד', כרוכה בחשיפה לתביעות ובעיות העשויות להתעורר בנכס. בעל הנכס חשוף לתביעות בגין תאונה או פגיעה באדם הנמצא בנכס, נזק לאדם או לרכוש של אחרים, תביעה מסחרית ועוד. החזקה באמצעות תאגיד מספקת הגנה מפני מקרים רבים למשקיע היחיד, מכיוון שאין לו חשיפה מעבר לשווי הנכס (הערבון מוגבל)".  

 

ניו יורק. צילום: Getty Images

עוד מדגיש מהולל, כי "בנוסף למס החל על הכנסות מהנכס, בארה"ב חל מס עזבון בשיעורים גבוהים מאד, עד 40%, גם על מי שאינם אזרחים או תושבים של ארה"ב, אך מחזיקים בה נכסים. המס חל על עזבון של מי שבעלים של רכוש בארה"ב מעל שווי של 60 אלף דולר. חשוב להבין שהמס הזה יחול רק על החזקה ישירה בנכס באמצעות אדם יחיד, בעוד שבעת אחזקה באמצעות תאגיד שאינו אמריקאי, מס העזבון לא יחול כלל בעת פטירת בעל המניות בתאגיד". 

ומה ההבדל בין מיסוי השקעה ישירה לבין מיסוי על השקעה באמצעות חברה?

"מבחינת דיני המס בארה"ב, במיוחד בעניין מס העזבון, עדיפה אחזקה באמצעות חברה. דיני המס האמריקאיים מאפשרים "ליהנות משני העולמות" ולהחזיק נכסים באמצעות תאגיד 'שקוף' לצרכי מס – שותפות, או חברה מסוג LLC. תאגיד כזה יכול להעניק לבעלים 'חיץ' משפטי מול הסיכונים שבהחזקת הנכס, אך לאפשר מיסוי ההכנסות בשיעורי המס החלים על יחידים, ובמקרים מסוימים ובתכנון מדוקדק, גם תוך הגנה בפני מס העזבון האמריקני. אך שימוש בתאגידים כאלה מצריך גם התחשבות בהשלכות לגבי המיסוי הישראלי, שאינן פשוטות".  

למי מתאימה השקעה בארה״ב? ומה הוא צריך לקחת בחשבון?

רועי מעודי, יזם נדל"ן מסחרי בארה"ב, אומר כי "כשמשקיע מחליט להיכנס לכל סוג של השקעה, במיוחד מעבר לים, הוא צריך לשאול את עצמו חמש שאלות: האם ההשקעה, ולא רק התשואה, מתאימה לו? האם הוא מרגיש נוח עם היזם, או החברה המשווקת? האם הוא מודע לסיכון ויכול לעמוד בו בתרחיש הגרוע מכל? האם הוא מנהל את העסקה, או שהוא משקיע שקט? האם הוא מסוגל לעמוד במצב בו אין הכנסה מספר חודשים ואולי אף הוצאה מסוימת?".

 

סן דייגו. צילום: Getty Images

מניסיונך, למה צריך לשים לב כשבוחרים השקעה בארה״ב?

"בראש ובראשונה צריך לבחון תוכנית עסקית מציאותית שמציגה תמונה אמיתית של ההשקעה ולא מוכרת מספרים וחלומות רק כדי לשווק. אסור להתבייש לשאול שאלות, טריוויאליות ככל שיהיו, כדי להבין את התוכנית העסקית ולהתחבר אליה. אם היא לא נראית לכם מציאותית אל תתקדמו להשקעה. דבר נוסף - חשוב מאוד להבין את המוצר שאתם משקיעים ומה הוא יצריך מכם ביום יום. בנוסף, לא כדאי לנצל את כל הכספים המורווחים, אלא לשמור סכום בצד לבלתי צפוי כדי להבטיח תשואה שוטפת, גם אם קטנה יותר. חשובה גם ההבנה שתשואה גבוהה מאופיינת בסיכונים גבוהים בהתאם. התשואה הגבוהה לא מוצעת לחינם – היא מוצעת באזורים פחות טובים ובמקומות בהם הסיכוי לשכירות רצופה ויציבה – נמוך יותר. כמובן שסיכון גבוה יותר הוא לא בהכרח רע, הוא גם הזדמנות, העניין הוא שצריך להכיר בזה ולהיערך לכך מבחינת התוכנית העסקית והציפיות בכלל. ולבסוף, חשוב לבצע בדיקה ראשונית של הנכס לפי אתרים שונים - אתר האינטרנט של המחוז בו הנכס נמצא, אתרים שונים שממפים רמות פשיעה, בתי ספר, תעסוקה וכדומה". 

למה חשוב לשים לב בעת בחתימת הסכם המכר בארה"ב?

"הסכם מכר הוא עניין למקצוענים ולכן חשוב מאוד להיות מיוצגים באופן אישי על ידי עורך דין מנוסה בתחום, שאינו מייצג צד נוסף בעסקה. איש מקצוע יוודא שבכל מקרה שמכם יופיע בעסקת המכר כצד בעניין – בין אם ישירות ובין אם באמצעות חברה שבבעלותכם. בנוסף, חשוב מאוד לדאוג לכל כיסויי הביטוח הנדרשים. בארה"ב יש מוסד נפלא המכונה 'ביטוח טייטל', שחייבים לעשותו עם החתימה על העסקה. הביטוח הזה מנטרל מהקונה סיכוני שעבודים ועיקולים המוטלים על הנכס ומשמש גם כמוסד נאמנות המחזיק את הכספים שאמורים לעבור לפי ההסכם בין הצדדים. חשוב לוודא שמוטב הביטוח הוא הקונה ושמו רשום בדייקנות בהתאם למופיע בדרכון, כולל מספר דרכון ופרטים רשמיים מדויקים. חשוב לדאוג גם לכיסוי ביטוח מתאים לאזור ההשקעה שלכם – הצפות, רעידות אדמה, ונדליזם וכדומה, מיד עם החתימה על ההסכם וללא כל דיחוי. לבסוף, אם קניתם נכס להשכרה, להבין מיהי חברה הניהול ומה המדיניות שלה לגבי מציאת שוכרים, ניהול הנכס, תדירות הדיווח לבעלים וכדומה. עליכם לקבל עותק של ההסכם עצמו ולוודא שאתם מסכימים עם פרטיו לפני שאתם חותמים". 

האם יש עדיפות לעו״ד מקומי, או ישראלי?

"כלל האצבע שלי אומר ללכת למישהו מקומי שמתמחה בחוקי האזור הספציפיים. עו"ד מנוסה המבצע באזור עסקאות בפועל יודע מהם החוקים העדכניים ביותר ומכיר את פרוצדורת המכירה. עורכי דין ישראליים שאינם בקיאים בנעשה בשטח ואינם מכירים, למשל, את תפקיד חברות הטייטל, לא יוכלו להועיל בעניין". 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו