לא יו"שבים לרגע

כבר שנים רבות עושה לה ממשלת ישראל מנהג - אחת לכמה חודשים היא מודיעה על אישורי בנייה לאלפי יחידות דיור חדשות ביהודה ושומרון. עיתונאים מימין מפרסמים שזו עבודה בעיניים ושאלו יחידות דיור שלא באמת ייבנו, ולמעשה מדובר במספר מצומצם בהרבה. מצד אחר, עיתונאים מהשמאל יתקפו את ההחלטה חסרת האחריות של הממשלה ויספרו על הבנייה הנרחבת ברחבי הגדה, בגושי ההתיישבות, וכן בהתנחלויות מבודדות. הנתונים על בנייה למגורים מעידים על כמה מגמות מעניינות מבחינת נדל"ן באיו"ש. אלא שהללו לא מספרים את הסיפור כולו, זה שמתגלה כאשר רואים את תהליכי העומק שמתרחשים מתחת לפני השטח ומשנים את אופי ההתיישבות מהשורש.

מעיון בנתונים אפשר להבחין כי קצב הבנייה משתנה משנה לשנה, בהתאם לנסיבות הפוליטיות שאפשרו או מנעו אישורי בנייה באותה תקופה. על פי נתוני הלמ"ס, התחלות הבנייה למגורים ברחבי יהודה ושומרון נמצאות במגמת עלייה מתונה אך עקבית מאז 2012, וב־2013 חלה עלייה חדה וחד־פעמית. בתקופה זו טיפס מספר התחלות הבנייה מ־1,213 בשנת 2012 ל־2,934 בשנת 2016. עוד עולה מהנתונים כי רוב מוחלט של התחלות הבנייה (95%) הוא של דירות בעלות 4 חדרים ויותר. לכך יכולות להיות כמה סיבות - מדובר באזור זול יחסית למרכז הארץ, כך שאין סיבה להצטמצם בדירות סטודיו, וכן האוכלוסיות המתגוררות בו מתאפיינות במשפחות גדולות, ומשום כך מעלות את הביקוש לדירות מרווחות.

למרות העלייה בבנייה ברחבי יהודה ושומרון בשנים האחרונות, משבר הדיור נותן אותותיו גם באזורים אלו. מנתוני האתר יד 2 עולה כי הביקוש לדירות מכל הגדלים, הן להשכרה והן למכירה, עולה בשנים האחרונות ביותר מ־100% בממוצע בכל שנה, בעוד ההיצע נמצא בעלייה מתונה בהרבה, ואינו מסוגל להדביק את קצב הביקוש. מכך אפשר להסיק כי צפויה עלייה ניכרת במחירי הדירות, וזו מגמה שאכן מתקיימת, אם כי היא נבלמה בשנת 2016 שבה נראה כי יש מיתון ניכר בעליות המחירים, בהתאם למגמה המתרחשת בשאר הארץ.

הבנייה למגורים ביהודה ושומרון חשובה, ובכוחה לתת מענה לביקוש הרב של הציבור למגורים זולים באזור כפרי, בעל אופי אחר מהערים הגדולות במרכז הארץ. אך סיפור מעניין בהרבה מתרחש בבנייה שאינה מיועדת למגורים אלא למסחר, לתעשייה, להארחה, למשרדים וכדומה. בתחומים הללו נראה כי יש התעוררות של ממש בשנים האחרונות, וייתכן כי כאן טמון המפתח לעתידו של מפעל ההתיישבות כולו - הבטחת איכות החיים של המתגוררים ביהודה ושומרון, נוסף על המגורים הזולים שמשכו אנשים לשם מלכתחילה.

כך, לדוגמה, השטח שייעוד בנייתו הוקצה למתחמי הארחה היה אפסי בשנת 2013, עלה ל־69 מ"ר ב־2014, ל־340 מ"ר ב־2015 ול־520 מ"ר ב־2016. המספרים האבסולוטיים אמנם קטנים, אך הגידול האחוזי אינו מותיר מקום לספק - יש שינוי חיובי במגמה. שנת 2016 היתה שנת שיא גם לבנייה שייעודה מסחר - 9,805 מ"ר הוקצו לבניית שטחי מסחר, בעוד בשנים קודמות המספרים היו קטנים משמעותית (למעט 2013). כך גם בתעשייה, בחקלאות ובבנייה משרדית. ההתעוררות הנדל"נית בכל התחומים הללו מעידה על שינוי מגמה מהותי המתרחש במפעל ההתיישבות - התבגרות. 

 

הבורגנות החדשה של יו"ש

יהודה ושומרון פוסקות בהדרגה מלשמש רק פריפריה של הערים הגדולות - ירושלים ותל אביב. אם במשך שנים רבות אנשים באו לגור ביהודה ושומרון בעיקר בשל המחיר הנמוך והמשיכו לעבוד במרכזי התעסוקה בערים הגדולות, כעת אפשר להתחיל לראות שינוי במגמה זו, כאשר יותר ויותר אנשים מוצאים מקומות עבודה דווקא בתחומי יהודה ושומרון. כך גם במסחר - אם בעבר היה ברור שכדי לקנות משהו שלא נמצא במכולת המקומית יש לנסוע אל העיר הגדולה, כעת אפשר למצוא מתחמי קניות חדישים בצמתים מרכזיים ביהודה ושומרון, וכן בקניונים בערים המרכזיות כגון אריאל ומעלה אדומים.

עופרה חדד היא מנכל"ית חברת יורו ישראל, הבונה פרויקטים למגורים באריאל ובפסגת זאב. לדבריה, הרוכשים בפרויקטים של החברה מבקשים דברים דומים לרוכשים בכל מקום אחר, ואינם באים בעקבות אידיאולוגיה כזו או אחרת. "בפסגת זאב כל מי שמגיע מסתכל על מה נותנים לו במפרט ובמחיר, נקודה. אחר כך הוא מסתכל גם על הסביבה, אלו כיוונים הוא רוצה וכו'. זה הדבר היחיד שמדבר אליו, לא אידיאולוגיה".

"באריאל מדובר בעיקר על אנשים שהמחיר דיבר אליהם. פעמים רבות זו האלטרנטיבה היחידה שבה אפשר לקנות דירה במדינת ישראל. כמובן, חשוב להם גם לוודא שיש גן ילדים, בית ספר, מפרט וכו'. גם אוניברסיטת אריאל מאוד שואבת אליה ומגבירה ביקוש. היא הכניסה את אריאל לקונצנזוס, והרבה אנשים מקבלים ממנה תחושת ביטחון שגם אם יהיה הסכם, את אריאל לא ייתנו. וכמובן, האוניברסיטה גם מספקת המון מקומות עבודה".

מצד שני, חדד מזכירה כמה קשיים שאיתם נאלצים להתמודד היזמים הבונים פרויקטים ביהודה ושומרון. "פעם העבודה באיו"ש היתה הרבה יותר זולה, ולכן היה משתלם מאוד לבנות שם, אך עם הזמן המגמה הזו הלכה והשתנתה, מכמה סיבות: קודם כל, כדי שאני אוכל להעסיק פועלים פלשתינים באתרי בנייה באיו"ש אני חייבת מאבטח חמוש לכל עשרה פועלים, אלו עלויות שכר גדולות מאוד. כמו כן, האספקה של חומרי בנייה לאיו"ש יקרה יותר מבשאר הארץ בגלל הכבישים התלולים, המחסומים והעיכובים שהללו גורמים. נוסף על כך, אם פעם היו קונים חומרים בזול יחסית מהתעשייה הפלשתינית, היום החמירו את הנהלים והדבר כבר לא מתאפשר. לפעמים יש גם קושי מסוים למכור, בעקבות מפגעי הרעש שיוצרים המסגדים. אבל מי שבא לקנות בירושלים, יודע ששלוש הדתות שנמצאות בה הן בעצם סוד קסמה, וזה לא מונע ממנו לרכוש בה את ביתו".

נוסף על בנייה למגורים, חדד מזהה מגמה של ביקוש גובר והולך למתחמי בילוי ומסחר. משום כך היא מספרת כי יורו ישראל הגישה את מועמדותה לבניית מתחם קניות בפסגת זאב במסגרת מכרז של המנהל. "חסרים שם מרכזים מסחריים, ברגע שייבנו מרכזים כאלה, באופן אוטומטי יש לאוכלוסייה מקומות עבודה נוספים, והדבר הזה יוצר גם הווי קהילתי סביב המרכז המסחרי, שהופך גם למקום מפגש. מקומות כאלה נוטים להתפתח הרבה יותר, ולכן בעצם אנחנו ניגשנו למכרז".

יזם נוסף עם ניסיון בבנייה ביהודה ושומרון הוא חנוך קס, מבעלי חברת נופי מעיין. קס מתמחה, בין השאר, בבנייה עבור אוכלוסייה חרדית אמריקנית שעולה לארץ ומצפה לסטנדרטים שאליה התרגלה בארה"ב. ניכר כי משם שאובים הדימויים של קס בכל הנוגע לאפיון הבנייה ביהודה ושומרון: "היום יהודה ושומרון הם כמו בוורלי הילס לשאר הארץ. אנשים מעדיפים להתיישב ביהודה ושומרון ולא בערים המרכזיות, וההחלטה הזו לא נובעת רק מאידיאולוגיה וממחיר כמו שהיה אולי בעבר, אלא משיקולי נוחות. במקרים רבים החלופות הקיימות ביהודה ושומרון הן יקרות יותר מהערים, אלא שאנשים מעדיפים אותן בגלל הנוף, השקט והנוחות. אני רואה את זה באוכלוסייה שמגיעה מחו"ל ומעדיפה מקומות כמו אפרת, גבעת זאב ואריאל על פני ירושלים, מה שלא קרה בעבר".

גם קס מספר על כך שהלקוחות לא מוטרדים מאידיאולוגיה ושבעיניהם מדובר בנדל"ן הדומה לכל מקום אחר בארץ. "אני חושב שהסיפור של יהודה ושומרון בארץ ובחו"ל כבר אינו עניין גדול. אנשים קיבלו את זה שמדובר בחלק ממדינת ישראל. אנחנו יכולים לראות הבנה כזו גם אצל המחנה הציוני משמאל, מפני שזה מה שכמעט כל העם חושב, הן בארץ והן בחו"ל. אזור יהודה ושומרון הופך יותר ויותר למקום שכולם רוצים ללכת אליו, ואין עוררים על כך שזה ישראל. אני מדבר על הגושים, כמובן".

"אנשים מעדיפים את איכות החיים והחצר הגדולה שאפשר לבנות ביהודה ושומרון על פני הבנייה הצפופה הקיימת בערים הגדולות, וזה נכון במקומות חילוניים כמו אריאל, דתיים־לאומיים כמו אפרת או חרדיים כמו מודיעין עילית. זה לא משנה. יש אנשים שקונים וילות באריאל בשווי 6-5 מיליון שקלים, כלומר הם היו יכולים לקנות דירות לא פחות יפות בפתח תקווה או בירושלים, אבל הם מעדיפים את האוויר הנקי, החניה בשפע והטבע, בדיוק כמו שאנשים מעדיפים את בוורלי הילס על פני לוס אנג'לס בקליפורניה".

היזמות של קס מושפעת מאוד מן המודל האמריקני גם בתחום המסחר, שבו הוא שולח את ידו. חברת נופי מעיין מקימה בימים אלה פרויקט מסחרי עצום בגודלו במישור אדומים, שממזרח לירושלים. מתחם הקניות יוקם על שטח כולל של כ־130 אלף מ"ר וישלב בתוכו מגוון רחב של מקומות מסחר ובילוי. מתחמי המסחר טרם שווקו, אך הם צפויים לכלול אולמות אירועים, חנויות לכלי בית, מסעדות, מקומות בילוי למשפחה, מתחמי ריהוט, עיצוב, מוצרי חשמל, חנויות קרמיקה ועוד. לדבריו של קס, מדובר בפרויקט בסדר גודל העולה על גודלו של קניון מלחה בירושלים פי ארבעה, וטרם נראה כמוהו באזור. מטרתו של המתחם היא להיות מעין אאוטלט עבור כלל תושבי ירושלים, בדומה למתחמי האאוטלט הפרוסים ברחבי ארה"ב. 

תוכנית למרכז הקניות במישור אדומים. יוקם על שטח של כ־130 אלף מ"ר וישלב בתוכו מגוון רחב של מקומות מסחר ובילוי

"אנחנו הופכים את מישור אדומים למתחם בילו של ירושלים. היום אין בירושלים שום מקום מסחרי מוסדר. פעם כל אזור רוממה וגבעת שאול היה מסחר ותעשייה, והיום כבר לא, מפני שהוא הוסב למגורים. גם תלפיות - שליש ממנה כבר הפך למגורים, ולמעשה המסחר בירושלים הולך ומתמעט. זה מה שהוביל אותנו לפתח את המתחם הזה - בשונה מירושלים, לא תהיה בו בעיית חניה, תנועה או שטחים. הארנונה נמוכה הרבה יותר, ואפשר לייצר מתחם נוח ומרווח שנועד ותוכנן למסחר וימשוך כמיליון וחצי מבקרים בכל שנה. פרויקט בסדר גודל כזה מהווה תרומה עצומה עבור תושבי האזור גם מבחינת מקומות עבודה. 130 אלף מ"ר של מתחמי קניות יביאו סדר גודל של לפחות 5,000 מקומות עבודה".

בכל הנוגע ליחס שאליו זוכים יזמים מצד רשויות החוק, קס מביע סיפוק ומעיד על יחס חיובי, הן ברמה המוניציפלית והן ברמה הארצית. "לבנות מסחר ביהודה ושומרון זה פשוט הרבה יותר מלבנות מגורים, מפני שהעיתונים לא עוקבים אחרי אישורי בנייה למסחר כמו שהם עוקבים אחרי אישורי בנייה של יחידות מגורים. אין שום בעיה פוליטית, והפוך - יש דחיפה מאוד חזקה, מראש הממשלה ומטה. אנחנו הגענו לאישורי בנייה בתוך חצי שנה, ואין תקדים כזה בשום מקום אחר בארץ. בשאר הפרויקטים שלנו לקח לנו פי שלושה יותר זמן".

תחום נוסף שהולך ומתחזק ביהודה ושומרון בניגוד למגמה בשאר הארץ הוא תחום התעשייה. בעוד מפעלים רבים בפריפריה נסגרים בגלל קשיים כלכליים הנגרמים מתחרות הולכת וגוברת בתחומם, ביהודה ושומרון יש מרכזי תעשייה עם רשימות המתנה של מפעלים המבקשים להעביר את פעילותם לאזור. כך, לדוגמה, אזור תעשייה ברקן, הגדול ביותר באזור השומרון, מבוקש מאוד על ידי חברות הרוצות להקים מפעלי ייצור בתחומו, וברשימת ההמתנה שלו נמצאים כ־20 מפעלים. אזור תעשיה ברקן ותיק יחסית והוקם בשנות ה־80 המוקדמות, ובסמוך אליו נמצא גם אזור תעשייה אריאל הנמצא בתנופת פיתוח גדולה מאוד. למרות החרמות על מוצרים המיוצרים מעבר לקו הירוק, שאילצו כמה חברות להזיז את הייצור לאזורי תעשייה בתחומי הקו הירוק, אזורי התעשייה אינם ניזוקים יתר על המידה משום שלרוב נמצאת מייד חברה חלופית המעוניינת לפעול בבניין הפנוי. מקרה מפורסם שכזה אירע בשנת 2010 כאשר בייגל־בייגל שבבעלות יוניליוור הבינלאומית נאלצה להעביר את המפעל שפעל בברקן לאזור תעשייה בצפת, ולמחרת תפסה חברה חדשה את מקומה.

כאמור, לתעשייה השלכות חיוביות ניכרות על ההתיישבות הסובבת אותה, הן היהודית והן הפלשתינית. באזורי התעשייה מועסקים רבים מאוד מתושבי האזור הערבים, ונמצא כי האבטלה בכפרים הסובבים אזורי תעשייה היא אפסית, בעוד שיעורי האבטלה ברשות נעים בין 25% ל־30%. כמו כן, באזורי התעשייה עובדים גם יהודים תושבי האזור, אם כי לרוב במספרים קטנים יותר ובתחומים מצומצמים כגון ניהול ובקרה. כוח העבודה הפלשתיני מאפשר אוויר לנשימה לבעלי המפעלים, המשוועים לפועלים מקצועיים בישראל שיהיו מוכנים לעבוד בעבודות בתחומי התעשייה, אך נענים בסירוב מצד העובדים הישראלים.

יקב טורא (למעלה) ויקב פסגות. האקלים ההררי אופטימלי לגידול ענבי יין // צילום: דודי ועקנין

שני תחומים נוספים המהווים חלק גדול מהצמיחה הכלכלית המרשימה ביהודה ושומרון הם התיירות ויינות הבוטיק, שבמידה רבה משלימים זה את זה. האקלים ההררי הוא אופטימלי לגידול ענבי יין, ובשנים האחרונות הוקמו יקבים רבים מאוד ברחבי יהודה ושומרון - גבעות, שילה, פסגות, טורא, גוש עציון ועוד. היינות מיהודה ושומרון מוכרים בעולם כולו וקוצרים שבחים ופרסים באינספור תחרויות בינלאומיות. כך, לדוגמה, יקב טורא שביישוב רחלים צמח בקצב מרשים - מ־1,200 בקבוקים ב־2003 כשהוקם, ל־96 אלף בקבוקים בבציר האחרון. ביקב זה, כמו ביקבים אחרים רבים, הקירות מלאים בפרסים מתחרויות בינלאומיות והוא מקיים סיורי טעימות לקבוצות תיירים מרחבי העולם. היקבים הרבים מביאים עימם תיירים אשר מבקשים ללון בקרבת מקום, מה שהביא לתופעה חדשה יחסית - צימרים פרטיים בצמוד לבתי המתיישבים. הנוף ההררי ביהודה ושומרון משנה פניו בהתאם לאזור, לעיתים מזכיר את הגליל ולעיתים את מדבריות הנגב, אך הוא קרוב יותר משניהם עבור הישראלים המגיעים ממרכז הארץ. המחיר המופחת, הנוף הגלילי ורמת הגימור המוקפדת מצליחים להביא לתפוסה מרשימה גם במאחזים שאינם מוסדרים, כגון חוות יאיר.

 

לא רק אידיאולוגיה

השינויים הללו בתחומים שמשפרים את איכות החיים של תושבי יהודה ושומרון מביאים עימם עלייה בביקוש, וממילא גם גידול משמעותי וגיוון של האוכלוסייה. מגמה זו קיימת כבר שנים רבות בערי יהודה ושומרון - מעלה אדומים, אריאל וגם קריית ארבע; אלא שכעת היא מגיעה אף ליישובים קטנים בעומק השטח, השואפים לגדול ולהפוך ביום מן הימים למועצה מקומית ואפילו לעיר. דוגמאה ליישוב שכזה אפשר למצוא בהר ברכה, שממנף את הקהילתיות שלו למודל ייחודי של קבוצת רכישה הומוגנית המאפשרת להוריד מחירים בצורה דרסטית. כך מעיד יוני הישראלי, חבר בוועדת הבנייה של הר ברכה ומנכ"ל חברת מכלול הנדסה. 

מעלה אדומים. גידול משמעותי וגיוון של האוכלוסייה // צילום: אורן בן חקון

"קיבלנו החלטה לפני כ־20 שנה, שאנחנו רוצים להפוך את הר ברכה לעיר", אומר הישראלי, "קצת הזוי ליישוב שבראשיתו עמד על כ־60 משפחות, אך היום אנחנו נמצאים כבר ב־350 משפחות, ולא מפסיקים להתרחב. מבחינת קרקעות יש פה כ־2,000 דונם של אדמות מדינה שהוקצו לבנייה בהחלטת ממשלה, ולכן יש המון פוטנציאל". הר ברכה הוא יישוב בעומק השטח, וממילא המתיישבים שהגיעו עד עתה באו במידה רבה ממניעים אידיאולוגיים. אלא שהיעד שהציבו אנשי הר ברכה הוא אחר, ובדחיפה שלהם מינהל התכנון של משרד הפנים והמינהל האזרחי מתכננים שם עיר. "משרד הפנים הקצה סכום של שבע ספרות לתכנון עיר, בסביבות 30 אלף אנשים. כרגע יש ביישוב כ־2,000 אנשים. כשתהפוך הר ברכה לעיר, יהיה בה הכל: מסחר, תעשייה, תיירות, שטחים ירוקים, מבני חינוך, מבני ציבור, וכולי. היעד שהצבנו הוא 1,000 משפחות בתוך עשר שנים, כך שנגיע למסה קריטית שבה אפשר יהיה לדבר על הסכמי גג ברמה הממשלתית".

במבט על, נראה כי ההתיישבות הולכת וצומחת בשלל תחומים שמאפיינים איכות חיים גבוהה, ובחלקה מקבלת אופי כפרי ייחודי לנוף הישראלי, במרחק קצר יחסית מהמרכז. המחיר המופחת יחד עם שאר התנאים לאיכות חיים - חינוך, עבודה ומקומות מסחר, מביאים מתיישבים שבעבר לא שקלו לעבור לגור מעבר לקו הירוק. מעבר של אוכלוסייה חדשה לאזורים הללו עשוי גם להקל את הלחץ באזור המרכז, להוריד את הביקוש ולמתן את עליות המחירים גם בערי המרכז. נראה שכוחות השוק מאפשרים התפתחות וצמיחה של ההתיישבות באמצעות תמריצים בלבד, וככל שעובר הזמן, כך האוכלוסייה מגיבה לתמריצים במידה רבה יותר. כל שנותר לממשלה לעשות כעת - הוא לא להפריע. √

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו