- יש דעה רווחת כי עורך הדין של הקבלן מייצג גם את הרוכשים האם זה נכון?
הדעה הרווחת היא כי עורך הדין של הקבלן מייצג גם את הרוכשים מאחר שמשלמים לו שכ”ט. חשוב לציין, כי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכש אלא את הקבלן בלבד. שכר הטרחה שמשלמים לעורך הדין של הקבלן (לפי החוק 0.5% + מע”מ או עד 5,000 ₪ + מע”מ, לפי הנמוך מבניהם) הינו עבור רישום הבית המשותף ורישום הזכויות בדירה על שם הקונה.
- האם מומלץ לשכור שירותים של עו”ד בליווי ברכישת דירה מקבלן?
הסכם קבלני הוא הסכם ארוך וסבוך. יש נושאים רבים שהקבלן לא תמיד דואג לידע את הרוכשים לגביהם ויש מקרים בהם הקבלן מנסה לעקוף את החוק וכך קורים מקרים בהם רוכשים שמים כספם על קרן הצבי ונופלים בפח, כפי שראינו במספר מקרים שפורסמו לאחרונה.
לכן, מומלץ לשכור שירותיו של עורך דין לפני שחותמים על התחייבות כלשהי לרכישת דירה וחשוב לשכור עורך דין הבקי במקרקעין ולא להסתמך על כל עורך דין שהוא מכר או שכן או קרוב משפחה אשר אינו מצוי היטב בתחום.
- על איזה סעיפים צריך לשים דגש בחוזה מול הקבלן?
יש מספר סעיפים חשובים שיש לשים לב אליהם במיוחד
- בדיקת קיומו של היתר בניה. קיומו או העדר קיומו של היתר בניה משפיע גם על תנאי התשלום, ובעיקר התשלום הראשון.
- מעמד הקבלן בקרקע - אילו זכויות יש לקבלן בקרקע, בדיקת ההסכמים במידה וזכויותיו לא רשומות
- בדיקת רקע על הקבלן, איתנותו הכלכלית, התנהלותו בעת קיומם של ליקויי בניה
- בדיקת תשריטים ומפרט טכני
- אילו ערבויות ניתנות לרוכש
- התנהלות הקבלן בעת ליקויי בניה
- מחיר הרכישה - יש לוודא שמחיר הרכישה כולל את כל התשלומים ואין “הפתעות”, כדוגמת חיבור לתשתיות (חשמל, גז, מים), היטלי פיתוח וכיו”ב.
- מועד מסירה - מתי מקבלים פיצוי על איחור
חשוב להדגיש כי חוק המכר (דירות) הוא חוק קוגנטי, כלומר שאי אפשר להתנות עליו. הוא נועד להגן על הרוכשים ויש לוודא שההסכם תואם את החוק והפסיקה.
- איזה בטחונות ניתן לקבל מהקבלן?
- ערבות בנקאית בשווי הכספים ששולמו לקבלן, כאשר כל תשלום שמשולם לקבלן חייב להיעשות דרך פנקס שוברים לחשבון הליווי, ובאמצעות כך יש פיקוח על כל התשלומים שמשולמים.
- פוליסת ביטוח עבור הכספים ששולמו על חשבון התמורה
- רישום הערת אזהרה על הדירה (או חלק יחסי בקרקע)
- רישום שעבוד - משכנתה בדרגה ראשונה - על הדירה (או חלק יחסי בקרקע)
- העברת זכויות ע”ש הרוכש בדירה (או בחלק היחסי בקרקע)
- האם יש הבדל בין רכישת דירה רגילה מקבלן לבין רכישת דירה מקבלן בפרויקט תמ”א 38?
בפרוייקט תמ”א 38 הבעלים המקוריים של הדירות בבניין מוכרים לקבלן את זכויות הבניה שיש בקרקע, חוץ מדירות הבעלים. תמורת מכירת זכויות הבניה, מקים הקבלן בניין חדש במקרה של הריסה ובניה, במסגרתו הוא בונה את דירות הבעלים ואת הדירות אותן הוא מוכר לרוכשים חדשים.
במקרה של תמ”א עיבוי וחיזוק, הקבלן מחזק את הבניין, מוסיף מעלית, משפץ אותו ובתמורה מקבל זכויות בניה על הגג, ולעיתים גם על הקרקע.
כפי שאמרתי קודם, הסכם קבלני הוא הסכם ארוך וסבוך. כאשר רוכשים דירה מקבלן במסגרת פרוייקט של תמ”א יש לבדוק היטב את זכויות הקבלן במסגרת הסכם התמ”א מול הבעלים המקוריים, מהם התנאים, מתי הוא יכול למכור דירות, מהן ההתחייבויות שלו מן הבעלים והאם אין התנגשות כלשהי מול הרוכשים.
בעת רכישת דירה מתמ”א חשוב לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין הבקי בתחום התחדשות העירונית.
- אילו שינויים עבר חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) בעקבות פרשת חפציבה?
חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) עבר שינוי מאוד משמעותי בעקבות פרשת חפציבה. החוק נועד להגן על הרוכשים, שהם הצד החלש בעסקה, מול קבלנים ולהבטיח את כספם של הרוכשים.
עיקר השינויים שנעשו:
- הופחת גובה התשלום הראשון שניתן לשלם על חשבון התמורה כאשר טרם ניתן היתר בניה. מ- 15% ל- 7%
- כאשר קיים ליווי בנקאי, יש לשלם אך ורק באמצעות פנקס שוברים שמקבלים מהבנק, אשר נועדו להבטיח את קבלת הערבות הבנקאית. אין בשום אופן לשלם כספים לחשבון אחר שאינו חשבון הליווי, שכן אז לא ניתן יהיה לקבל ערבות בנקאית בגין התשלום.
- יש חובת דיווח לממונה על הקבלנים מטעם משרד השיכון בתוך 7 ימים לאחר כל מכירת דירה חדשה
- יש לקבלן חובת דיווח במסגרת החתימה על ההסכם מול הקבלן ליידע את הרוכש
- באיזה שלב מקבלים את הבטוחה?
אם קיים היתר בניה, אזי יש לקבל את הבטוחה כבר מן התשלום הראשון. ככל שיש ליווי בנקאי לפרוייקט, עם תשלום השובר הראשון, הבנק המלווה מחוייב להנפיק ערבות בנקאית תוך 14 ימי עסקים ממועד כל תשלום ותשלום.
ככל ואין ליווי בנקאי, יש לדאוג לקבל בטוחה כבר מן התשלום הראשון,
ככל ולא קיים היתר בניה, החוק קובע כי אין לשלם יותר מ- 7% מן התמורה, אשר יוותרו בנאמנות, עד לקבלת היתר הבניה.
- האם יש הגבלה בחוק על המקדמה ?
אם חותמים על הסכם לפני שהתקבל היתר בניה, קיימת חובה על הקבלן ליידע את הקונה שעדיין אין היתר בניה ואז המקדמה המקסימלית אותה אפשר לשלם הינה 7% מהתמורה ויש לוודא שסכום זה נותר בנאמנות אצל עורך הדין של הקבלן עד לקבלת היתר הבניה. במקרים אחרים, הקבלן לא יכול לגבות יותר מ- 7% אם לא הבטיח את כספי הקונה מאחת הבטוחות עליהן דיברתי קודם. לרוב, עורך הדין של הקונה מתעקש על ערבות בנקאית / פוליסת ביטוח, וזו ניתנת רק לאחר שיש היתר בניה.
- אנחנו שומעים לאחרונה הרבה סיפורים על עקיצות של יזמים/קבלנים. מה ניתן ללמוד מכל זה ואיך להימנע מעקיצה כזו?
חשוב מאוד לא להתפתות ללחץ מצד המשווקים של היזמים/קבלנים לחתום על התחייבות לרכישת דירה ו/או על כל התחייבות אחרת, לפני שנתתם לעורך דין מטעמכם, הבקי במקרקעין, לעיין באותו מסמך ולבדוק את מצבה המשפטי של הדירה אותה אתם מבקשים לרכוש.
באחת הפרשות, שיווק יזם דירות אשר לא היה לו זכות כלשהי במקרקעין עליהן היו אמורות להיבנות הדירות, ולמרות זאת הוא גבה מכל רוכש מאות אלפי שקלים, על אף שלא היה היתר בניה ואסור היה לו עפ”י החוק לגבות סכומים העולים על 7%.
כאשר הנכם נתקלים בפרסומות של דירות שמחיר השיווק שלהם נמוך מאוד מיחס שווי השוק, ומבטיחים לכם שזוהי “הזדמנות חד - פעמית” ו”מבצע שלא יחזור על עצמו”, בדקו היטב - פנו לעורך דין מטעמכם – שכן אתם עלולים למצוא את עצמם שמים את כספכם על קרן הצבי. כל כספכם יאבד מבלי שוב.
- מהו הפיצוי על איחור בקבלת הדירה?
חוק המכר (דירות) קובע פיצוי בגובה של 150% מגובה שכר דירה לדירה הדומה במאפייניה לדירה שנרכשה, אם חלפו מעל 60 ימים מיום המסירה עליו הוסכם בחוזה הרכישה, מהיום הראשון ועד לתום 8 חודשי איחור. מעל 8 חודשים, הפיצוי הקבוע בחוק הוא 125%.
בפברואר 2016 נקבעה הלכה ע”י בית המשפט העליון, לפיה הקבלן אינו רשאי לקבוע מועד בלתי מוגבל בו יוכל לדחות את מועד מסירת החזקה בדירה, לדוגמא - מחמת שינויים שביקשו הרוכשים לעשות בדירה. כל איחור כזה חייב להיות מסוכם מראש ובכתב ומתוחם בזמן.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו