הנכס משועבד - אתם לא

במזל טוב, אתם בני מזל והצלחתם לגייס את ההון העצמי הדרוש לקניית דירה, משימה קשה בפני עצמה. אבל אחרי סקר השוק האינטנסיבי שבוודאי עשיתם לפני לקיחת המשכנתא, עכשיו הגיע הזמן לבדיקה מתישה לא פחות, אבל חשובה מאין כמוה: ביטוח המשכנתא. כן, אין מה לעשות, גם אחרי עשרות הטפסים שעליהם חתמתם, התהליך עדיין לא הגיע אל סופו.

כתנאי למתן המשכנתא הבנק דורש שני ביטוחים: ביטוח על מבנה הדירה וביטוח חיים - למקרה של פטירה של אחד הלווים, לא עלינו. הבנק שמעניק לכם את המשכנתא ימהר בדרך כלל להציע לכם להשתמש בסוכנות הביטוח שעובדת בצמוד אליו, ולווים רבים, אחרי כל כך הרבה כאבי ראש בתהליך רכישת הדירה, בוחרים "לגמור עם זה" ולקחת את ההצעה שמוגשת להם בסניף - וחבל. למה? מכיוון שאפשר לחסוך אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא בקבלת הצעה זולה יותר מחוץ לבנק.

לפי נתוני הדו"ח השנתי של המפקח על הביטוח, מספר הדירות המבוטחות באמצעות סוכנויות הבנקים למשכנתאות עמד על כ־387 אלף דירות ב־2009, לעומת כ־322 אלף דירות ב־2014, כך שיש שיפור בתחרות ובעיקר בערנות של הציבור. עם זאת, לפי עמית קמינסקי, סוכן ביטוח ומי שעומד בראש חברת AMG משכנתאות המייעצת בענייני המשכנתא, סוכנויות הבנקים עדיין מחזיקות בכ־65% מהביטוחים.

"אם קורה מקרה שבו יש להפעיל את הביטוח - הבנק הוא זה שמקבל את הכסף", מסבירים בחברת הביטוח AIG, "ביטוח חיים למקרה מוות - המכונה גם 'ריסק', יהיה בגובה סכום ההלוואה, ואת הסכום הזה תשלם חברת הביטוח במקרה של הפעלת הביטוח. בביטוח המבנה המשועבד לבנק מדובר בפוליסה שכוללת ביטוח נגד סיכוני אש ונזקי טבע כגון רעידת אדמה, וגם נזקי צנרת".

לא חתונה קתולית

"הבנקים מחייבים בביטוח חיים ובביטוחי המבנה", מסביר קמינסקי, "הדרישה של הבנקים היא הגיונית. הרי ברוב המקרים הנכס רובו ממושכן לבנק. לכן הם בעצם מבטחים את הנכס שהוא למעשה שלהם. אבל הסיבה לביטוח חיים פחות טריוויאלית. אפשר לנמק אותה כצעד ברמה ההומניטרית. הבנקים לא רוצים לזרוק אלמן או אלמנה עם ילדים מהבית, במקרה שקורה אסון. במקרי אסון כאלה יורדת יכולת ההשתכרות בצורה משמעותית. הדרישה לביטוח חיים השתרשה מימים ימימה".

אז האם מותר לקחת הצעה מחברות הביטוח או דרך סוכני הביטוח? אפשר וגם רצוי, אפילו לצורכי מו"מ והשוואה מול ההצעה של הבנק. "הבנק אינו רשאי לחייב את הלווה לבצע את הביטוח באמצעותו", אומרים ב־AIG, "לווה רשאי לבצע את הביטוח באמצעות הבנק או בכל מקום אחר, בתנאי שהפוליסות משועבדות לטובת הבנק. בכל מקרה, סכום הביטוח יהיה שווה לסכום ההלוואה או גדול ממנו".

בניגוד למשכנתא, שנחשבת למעין "חתונה קתולית" עם הבנק, בשוק ביטוחי המשכנתא אפשר לדלג בין מבטח למבטח בכל רגע נתון וללא כל התחייבות מצידכם. הלווה רשאי לבטל את הפוליסה בכל עת ללא עמלה, בתנאי שישעבד פוליסה חלופית לטובת הבנק.

הפרמיה של ביטוח החיים נקבעת על פי משתנים שונים, כגון מין המבוטח, עישון, הגיל, סכום ההלוואה, גובה הריבית, תקופת הלוואה, וכן מצבו הרפואי של המועמד לביטוח. באשר לפרמיית ביטוח המבנה, זו מושפעת בעיקר מערך הנכס המבוטח.

מכיוון שמדובר בענף מאוד תחרותי, ולבנקים יש מנוף לחצים טבעי על מי שלוקחים אצלו משכנתא, הוא חשוף למידע רב על הלווים ועל הנכס ולכן יכול להציע הצעה במחיר סביר בזמן קצר. חברות הביטוח והסוכנים מתחרות לא אחת בתעריפי המשכנתא ומציעות מחירים נמוכים יותר, ולעיתים גם תנאים טובים יותר בפוליסות. 

אלא שתקנות חדשות שמתכנן משרד האוצר עלולות לדחוק חלק נכבד מסוכני הביטוח החוצה מהשוק של ביטוחי המשכנתאות. לפי קמינסקי, החל מינואר 2016 הסוכנים עלולים לצאת מהשוק בשל שינוי במבנה העמלות. "אני מעריך שהבנקים יעלו את המחירים כדי לפצות את עצמם על הירידה הצפויה בהכנסות. אם עכשיו יש להם תחרות בתחום הזה, זו תקטן להערכתי החל מתחילת השנה הבאה".

לפי קמינסקי, אחד השיקולים הנוגעים לפוליסות קשור בשאלה מתי בעצם מתבטל הביטוח. בביטוח שנעשה באופן פרטי ולא באמצעות הסוכנויות של הבנק, יש לא אחת בפוליסות מצב שבו גם אם חל מקרה של מוות, חלילה, המבוטח יכול להרשות לעצמו להמשיך לשלם את פוליסת הביטוח עד תומה. 

דבר זה מאפשר להישאר בדירה ולהמשיך לשלם את המשכנתא ולהימנע מתרחיש יותר כפוי. כך, למשל, כאשר יש מקרה מוות בכל הנוגע לפוליסת ריסק (ביטוח חיים) שמשועבדת לטובת הבנק - הפוליסה מתבטלת. 

מעבר לזה, יש פוליסות פרטיות שלא דרך הבנקים, שגם במקרה של מחלה מאפשרות להמשיך לשלם את הביטוח ולהימנע מלבטל את הפוליסה. כל מקרה, כמובן, הוא עולם ומלואו ומצריך השוואה ובדיקה. הכי מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי אובייקטיבי המעורה בפרטים.

לא לפחד ממו"מ אגרסיבי

חשוב לזכור שהכיסויים של ביטוחי המשכנתא מוגבלים למדי. ביטוח המבנה אינו מכסה את תכולת הדירה, ואם תרצו לבטח את התכולה תיאלצו לשלם סכומים נוספים. מטרתו העיקרית של ביטוח המבנה היא לכסות נזקים אשר נגרמו למבנה, בדרך כלל בהשתתפות עצמית בגובה 10%.

הפרמיה לתשלום בביטוח החיים נקבעת על פי יתרת החוב לבנק. ובאשר לסכום הביטוח לביטוח מבנה, ההמלצה היא לבטח את המבנה בערכו המלא כדי להימנע מביטוח חסר.

לדוגמה: אם הלקוח קנה דירה במיליון שקלים, שמתוכם 700 אלף שקלים העמיד כהון עצמי מכספו האישי ו־300 אלף שקלים ממשכנתא שאותה לקח מהבנק, הוא יבטח את הנכס בביטוח משכנתא עבור החלק שנלקח בהלוואה בלבד. כלומר, אם (חס וחלילה) הבית נשרף, הביטוח יכסה רק את אותם 300 אלף שקלים שנלקחו כהלוואה, ולכן מומלץ לבטח את הערך המלא של הנכס.

ההפרשים של מחירי הביטוחים בין חברות הביטוח הישירות וחלק מסוכני הביטוח הפעילים בתחום לבין סוכנויות הבנקים וחברות הביטוח הגדולות יכולים להגיע לעשרות שקלים בכל חודש, מה שיכול להיות מתורגם לאלפי שקלים של חיסכון במשכנתאות שמתפרסות על פני שנים ארוכות.

לא אחת אפשר לקבל מחירים אטרקטיביים יותר, בדרך כלל הודות לרכישת שתי הפוליסות במשולב אצל אותו גורם. חשוב לבצע מו"מ אגרסיבי בעת רכישת הפוליסות ומומלץ להשוות אותן ולבדוק את התנאים שלהן מול החלופות. 

לפעמים יש תנאים משופרים שאולי קצת עולים יותר מהחלופה הזולה יותר, אבל משתלמים יותר. בכל מקרה, לא כדאי לבצע את הצעד ללא התייעצות עם גורם מקצועי מנוסה.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו