אם מישהו היה מבטיח להעניק לכם 100 אלף שקלים תמורת מאמץ מרוכז של כמה שבועות, הכולל בעיקר התעסקות בניירת ובפגישות עם פקידים, הייתם דוחים אותו על הסף? נראה שלא. איך אפשר, עם זאת, להסביר שציבור נוטלי המשכנתאות, שחלק בלתי מבוטל ממנו יכול לחסוך סכומים גדולים אפילו יותר אם ימחזר את ההלוואה שקיבל, לא "רץ" בהמוניו לבנקים כדי לבדוק מה האופציות שלו לשיפור דרסטי במצבו הפיננסי?
בסוף פברואר הטילה נגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג, "פצצה" מפתיעה והורידה את שיעור הריבית ל־0.1%, הרמה הנמוכה אי פעם שנרשמה לריבית במשק הישראלי. יש לכך השלכות ברורות על מי שמתכנן לרכוש דירה: משכנתא זולה מתמיד וחשש לעלייה נוספת של המחירים בענף.
אלא שיש עוד תחום פעילות פיננסי שהולך וגדל ככל שהריבית במשק מתאפסת, והוא מיחזור המשכנתאות. אנשים שוכחים לבדוק במרוצת השנים אם בכלל משתלם לבצע מיחזור של המשכנתא ולחסוך עשרות אלפי ולפעמים מאות אלפי שקלים.
באילו סכומים מדובר? מנכ"ל חברת AMG משכנתאות, עמית קמינסקי, ערך בדיקה ומצא כי ההיקף הכולל של החיסכון שיכול הציבור להרוויח ממיחזור משכנתאות גבוה מ־12 מיליארד שקלים. מבחינת הלווה היחיד, החיסכון הממוצע במשכנתא הכדאית למיחזור הוא כ־12.5% מיתרת הסכום שנותר לו להחזיר, חיסכון המתבטא במאות שקלים בכל חודש. קמינסקי מעריך כי "משכנתא ממוצעת היא כיום כ־650 אלף שקלים ופוטנציאל החיסכון מדגדג את ה־100 אלף שקלים".
לקראת חג הפסח, הלוא הוא חג החירות, ניסחנו את "עשרת הדיברות" לממחזר המשכנתא. כך תדעו למחזר את המשכנתא שלכם, תרוויחו כסף, ותצאו מעט יותר בקלות לחירות כלכלית.
דיבר ראשון:
חלון הזדמנויות יהא לך
הריבית במשק לא תהיה אפסית לנצח, מתישהו היא תתחיל לעלות. ההערכות הן שכבר השנה (2015) תתחיל לעלות הריבית בארה"ב וישראל תידרש ליישר קו. בכמה תעלה הריבית ומתי בדיוק? איש אינו יכול לנבא בדיוק.
דיבר שני:
התקשר למומחה
כדאי להתחיל את תהליך המיחזור בטלפון למומחה. זה יכול להיות הבנקאי בבנק שבו מנוהלת המשכנתא שלכם או יועץ חיצוני. לפני שמתקשרים כדאי להוציא מהבנק תדפיס עם מידע על יתרת המשכנתא, מבנה ההלוואה והריביות שבה נלקחה.
דיבר שלישי:
תפור לך חליפה חדשה
שרון בן־יהודה, ממטה המשכנתאות של מזרחי־טפחות, אומר כי "חשוב להבטיח שגם אחרי המיחזור תמהיל ההלוואה יתאים לצרכים ולמאפיינים האישיים של הלקוח". כדאי לנצל את מיחזור המשכנתא כדי לתכנן אותה לפי מצבכם בחיים: האם הילדים כבר בוגרים? האם אתם רוצים להקטין את התשלומים החודשיים על פני התקופה שנותרה או אולי להגדיל את ההחזר אבל לקצר את יתרת חיי המשכנתא?
דיבר רביעי:
אל תפחדו מרכישת ידע
אנשים יודעים להתמקח על מחיר טלוויזיה חדשה, אבל כשהם צוללים לענף המימון - הם טובעים בים של נתונים ונבהלים. אל תפחדו ללמוד את התחום, להכיר את האפשרויות של אפיקי ההלוואות השונים. הכירו את המונחים הבסיסיים: ריבית פריים, סוגי מסלולי ההלוואות האפשריים (צמוד/לא צמוד, על בסיס פריים, הצמדה במט"ח ועוד). ההיכרות עם התחום תסייע ביכולות המיקוח שלכם.
דיבר חמישי:
זיכרו את איש המכירות
זיכרו שגם פקיד הבנק שמעמיד לכם הלוואה חדשה הוא בסופו של דבר סוג של איש מכירות. הוא נהנה ומתוגמל על הצלחותיו. שקללו את הנתון הזה במארג ההחלטה שלכם. סימכו על חוות הדעת המקצועית שלו בעירבון מוגבל.
דיבר שישי:
שילפו את קלף התחרות
הג'וקר האמיתי שמשחק תפקיד בתחום המשכנתאות הוא התחרות. ככל שהבנקאי שלכם יידע בסבירות גבוהה שאתם שוקלים למחזר את המשכנתא מול גורמים נוספים, כך הוא ירגיש צורך עז יותר להתחרות בהם. בקרב הבנקים, ענף המשכנתאות הוא התחרותי ביותר. נצלו זאת לטובתכם. זיכרו שהבנק אוהב לקוחות מבוססים ויציבים שמשלמים את המשכנתא שלהם בזמן. אם אתם כאלה, נצלו זאת לטובתכם.
דיבר שביעי:
יש קנס?
ויש את קנס היציאה המפורסם שמשלמים כשבאים למחזר משכנתא. תשלום עמלה שמנה המכונה גם "עמלת פירעון מוקדם", או בשפה המימונית "עמלת היוון". הבנק בעצם מקבל דרכו פיצוי על הפרש הריביות. החישוב של העמלה הוא בין הריבית שהיתה נהוגה בתקופת נטילת המשכנתא לבין הריבית הנהוגה כיום. הקנס הוא גורם כה מרתיע עד שקמינסקי מציין כי הוא "אחת הסיבות המרכזיות שבגללן לווים אינם 'רצים' למחזר את המשכנתא". לדבריו, "בציבור השתרשה תפיסה מוטעית כי תשלום 'קנסות היציאה' הופך את המיחזור ללא כדאי". אלא שקמינסקי מדגיש כי כדאיות המיחזור במשכנתאות נקבעת לאחר חישוב תשלום פערי ההיוון.
דיבר שמיני:
היכונו לכאב ראש
מיחזור המשכנתא הופך להלוואה חדשה. חשוב לזכור שמדובר בהתעסקות בניירת. יהיה צריך להביא תלושי שכר, אישורים, דפי חשבון בנק, הערות שמאי ורישומים בטאבו. כמו כן, יהיה צורך להגיע לסניף לחתום על ערימות של טפסים. אבל הכל אמור להיות שווה את המחיר. זאת גם הסיבה לכך שזה לא בהכרח האינטרס של הבנקים להגביר את מודעות הציבור לנושא. זה הרבה התעסקות מבחינת הבנק, והוא מעדיף להשקיע אותה בהשגת לקוחות חדשים.
דיבר תשיעי:
אל תחכו, מחזרו
משכנתא, ובמידה רבה גם הפנסיה, הם שני נושאים שנקברים במהירות ובקלות בסדר היום העמוס של רובנו. ולכן לקראת היציאה הקרובה לחג הפסח, הרימו טלפון ליועץ בבנק או קיבעו פגישת ייעוץ עם מומחה בתחום. מי יודע איזה אוצר מחכה לכם. ואם לא, בדיקה קטנה לא תזיק לכם.
דיבר עשירי:
כבדו את אביכם ואת אמכם
אל תשכחו שלא רק לכם יש משכנתא. לפעמים יש קרוב משפחה שנאנק תחת העול של משכנתא בריבית גבוהה שנלקחה לפני שנים. נצלו את חג הפסח המתקרב, שבו אולי תיפגשו איתו, ודרבנו אותו לבצע את הבדיקה המינימלית. מי שלא חשב על האפשרות הזאת, יכול במקרה לגלות מטמון שיקל עליו. ככה עשיתם מעשה טוב באמת, שיכול להוות מתנה שוות ערך עשרות מונים יותר מהמתנה שתביאו לשולחן החג.
לסיכום
בשורה התחתונה, את מיחזור המשכנתא אתם צריכים להרגיש בחשבון הבנק שלכם. יש שלוש דרכים עיקריות לדעת אם חסכתם כסף: ראשית - אם ההחזר החודשי ירד ופרק זמן המשכנתא לא השתנה או אף התקצר. שנית - אם היקף ההחזר החודשי נותר כפי שהוא אבל אורך חיי המשכנתא התקצר. ושלישית, פחות פופולרי אבל עדיין אפשרי - אם אתם לחוצים לכסף, אפשר להותיר את המשכנתא כפי שהיא (אותו החזר חודשי למשך אותו פרק זמן) ולקבל את סכום החיסכון במזומן ביד.
• • •
כך חסכנו 129 אלף שקלים
אלנה היא אחת מהמאושרים שעשו זאת. כשרצתה למחזר משכנתא, היא נעזרה ביועצי משכנתאות שסייעו לה לחסוך כ־129 אלף שקלים במשכנתא שלה. לדבריה, המסלול היה יחסית מהיר. הם הגיעו פעם אחת למשרד המיחזור, חתמו על טופסי התקשרות, ולאחר מכן השלימו את החוסרים בפקס.
המשכנתא הראשונית שלקחה לפני כשנה וחצי היתה בריבית של כ־4.1%. המשכנתא החדשה עומדת על ריבית של כ־3.3%. למרות תשלום "קנס", כלומר עמלת היוון, בסך של כ־11 אלף שקלים, וגם פתיחת תיק הלוואה בסך של כ־2,000 שקלים, משום שהיא נטלה משכנתא חדשה, עדיין מדובר בחיסכון גדול.
לאלנה ולבן זוגה, בשנות השלושים לחייהם, יש שני ילדים. "ההחזר החודשי שלנו טיפה עלה, אבל המבנה החדש מותאם יותר לאורח החיים שלנו", היא מסבירה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
