דוח המבקר על משבר הדיור: "היעדר ראייה אסטרטגית"

לאחר דריכות רבה במערכת הפוליטית פרסם היום מבקר המדינה השופט בדימוס יוסף שפירא, את הדוח שכתב על משבר הדיור בישראל. בדוח מקיף בן קרוב ל-300 עמודים, מתאר המבקר כיצד עלו מחירי הדיור וכיצד ממשלות ישראל מימי אולמרט, דרך ממשלות נתניהו, כשלו בהגדלת היצע הדירות וכיצד חלק מהרפורמות וההחלטות שיזמו הממשלות נותרו בבחינת "אות מתה".

המבקר מסיים את הביקורת בשנת 2013, השנה שבמהלכה בוצעו הבדיקות לצורך הכנת הדוח. שנה שבה יזמה הממשלה סדרה של צעדים חדשים בתחום הדיור. לכן הוא מוסיף ומציין כי לאחר פרסום הביקורת קיבל קבינט הדיור, שבראשו עמד שר האוצר לשעבר לפיד, עשר החלטות שעסקו בנושאים כמו "מע"מ 0" ומחיר מטרה.

הכתבה הכי נקראת היום באתר: הפדיחות הכי גדולות של האוסקר

בדוח מציין המבקר כי "צבר ממצאי הביקורת בנושא התוויית מדיניות הדיור הממשלתית בשנים 2012-2005, לפני פרוץ משבר הדיור הנוכחי ובמהלכו, מלמד על פגמים מהותיים בפעולות הממשלתיות לייזום התכנון ולפיתוחה של הקרקע למגורים. הדבר בא לידי ביטוי בהיעדר ראייה אסטרטגית כוללת של ממשלות ישראל בנוגע ליעדי הפיתוח והדיור הרצויים למדינה".

ממשלת אולמרט לא גיבשה תכנית לבלום את עליית המחירים

המבקר מוסיף כי "על אף שהביקורת הנוכחית עסקה בעיקר בשנים שקדמו להקמת קבינט הדיור באפריל 2013, מדובר במסקנות מערכתיות ומצופה ממשרדי הממשלה ומהרשויות הנוגעות בדבר כי ממצאי הביקורת העיקריים יילמדו ויופקו מהם הלקחים המתבקשים".

רוצים לקבל עוד עדכונים? הצטרפו לישראל היום בפייסבוק

בדוח מציין המבקר כי כבר בשנת 2008, לא זיהתה ממשלת אולמרט "מגמה זו כסיכון הדורש התייחסות ייחודית ולא קיימה כל דיון אסטרטגי בנושא. היא גם לא קבעה כי יש לנקוט אמצעים כלשהם כדי למתן או לבלום את עליית המחירים וממילא לא גיבשה תכנית כוללת לשינוי מגמה זו. לכן, בשנים 2010-2008 גדלו הפערים בין ההיצע לביקוש בשוק הדיור ומחירי הדיור עלו בתקופה זו בכ-36% במונחים ריאליים ועמם ההכבדה בנטל הוצאות הדיור".

דוח הדיור: הנתונים שלא מגיעים לכותרות

"פגיעה אפשרית ביכולתם של משקי הבית לממן צורכי מחיה בסיסיים". המבקר שפירא // צילום: ליאור מזרחי

 

בתקופת נתניהו: מחירי הדירות עלו - באופן מתון יותר

המבקר מוסיף כי "רק ביולי 2010, יותר משנה לאחר הקמתה, זיהתה הממשלה ה-32 בראשותו של מר בנימין נתניהו, את הצורך לבלום את העלייה החדה במחירי הדיור וקבעה כי יש לקיים מדיניות דיור שמטרתה להוריד את מחירי הדירות תוך שימת דגש על דירות לצעירים (משפחות ויחידים) הרוכשים את דירתם הראשונה. אף על פי כן המשיכו מחירי הדיור לעלות בשנים 2012-2011 אם כי באופן מתון יותר".

לפי נתוני הדוח, משנת 2008 עד 2013 חלה עלייה ריאלית בשיעור של 55% במחירי הדירות. מדובר בקצב שנתי ממוצע של התייקרות של 9%. זהו קצב גבוה משמעותית מהקצב הרב-שנתי מאז 1967, שלפי נתוני המבקר עומד על עליה של כ-2% ריאלית מדי שנה בממוצע.

המבקר מציין שבעקבות העלייה במחירי הדיור העשירונים הנמוכים נאלצים לשלם יותר על שכר דירה, ומכיוון ש-6 העשירונים הנמוכים מהווים 73% מסך משקי הבית השוכרים דירות, עליית שכר הדירה אל מעבר ל-30% מסך ההכנסות החודשיות עלולה להוות "פגיעה אפשרית ביכולתם של משקי הבית לממן צורכי מחיה בסיסיים".

המבקר מצא כי תמהיל בניית דירות קטנות, היינו כאלה של 3 חדרים ומטה, הוא נמוך והן מהוות רק כ-6% מהדירות שנבנו החל מ-2013. זאת לעומת 42% מהדירות שנבנו בשנת 1980. "היצע הדירות פוגע בהלימה בין צורכי חלק ממשקי הבית ובין מצאי הדירות וגורם להכבדה בנטל".

המבקר מציין כי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר: המנהל), "לא הכינה תוכנית עבודה שנתית ורב-שנתית שתאפשר לה לתכנן את כמות יחידות הדיור הנדרשות כדי לעמוד ביעדים שנקבעו לה מפעם לפעם".

המבקר מציין כי בשנים 2012-2007 נתנה רשות מקרקעי ישראל הרשאות לתכנון של כ-212,000 יחידות דיור – "כמות הקטנה מהנדרש כדי לעמוד ביעדים לשיווק קרקעות", לדבריו. הוא מוסיף כי "עד 2010 נתנה רשות מקרקעי ישראל הרשאות לתכנון של כ-13,000 יחידות דיור בממוצע מדי שנה ורק משנת 2011 גדל מספר ההרשאות".

"מאחר שהליכי התכנון נמשכים כמה שנים הרי שעלולה להיות בשנים הקרובות פגיעה ביכולת לעמוד ביעדי התכנון והשיווק שקבעה הממשלה וביכולת להגדיל את ההיצע בשוק הדיור במקרקעי ישראל".

ההצעות לייעול - שימוש יעיל בקרקע

בפרק המסקנות של המבקר הוא קורא לממשלה "לשפר את איכותו של המידע הנרכש לגופים הרלוונטיים לקבלת החלטות מושכלות בתחום הדיור ולשכלל את הכלים לאיסופו ולניתוחו".

המבקר גם קורא לממשלה "לפעול לייעולה של שרשרת הייצור של יחידות דיור ולהגדלת האפקטיביות שלה". "על הממשלה לפעול להסרת חסמים המונעים את אישור התכניות ויישומן כדי להימנע מהצורך ליזום תוכניות על עתודות קרקע שאינן מתוכננות, ולחסוך בעלויות תכנון".

המבקר קורא לממשלה "לפעול להסדרה של תחום דיור בר ההשגה, על מכלול היבטיו התכנוניים, הקנייניים והתפעוליים, כמרכיב חיוני במדיניות הדיור הלאומית הכוללת וארוכת הטווח".

בין ההמלצות הישירות של המבקר נמצאת דרישה שהמדינה תתערב בחוזי השכירות. לדבריו ראוי שהממשלה "תבחן אם יש מקום לאסדרת שוק השכירות הקיים כדי להגן הן על המשכיר הן על השוכר, בשים לב לנהוג גם במדינות אחרות".

בסיכום הדוח מציין המבקר כי "הממשלה ומשרדיה התוו מדיניות דיור לאומית באופן לקוי. בהיבטים רבים הממשלה פועלת ללא מידע מלא מהימן ורלוונטי ונוקטת פעולות מאולתרות ובלתי מתוכננות. חלק ניכר מהחלטותיה לא יושם או שיישומן התעכב".

"הממשלה לא הצליחה להכווין את הביקושים מהמרכז לפריפריה וחלים עיכובים בפיתוחה של הפריפריה. שרשרת הייצור התנהלה באטיות, לעתים ללא יעדים ברורים ותפוקותיה במשך כמה שנים היו נמוכות מהנדרש למשק. כפועל יוצא מהכשלים בכל אחד משלבי שרשרת הייצור נוצרו פערים גדולים בין היצע לביקוש וחלה עלייה חדה במחירי הדיור".

לדבריו, "לנוכח העובדה שהליכי התכנון ותהליכי מימוש התכניות עדיין נמשכים בממוצע כ-12 שנים, ובשל המחסור המסתמן בכל שלב משלבי שרשרת הייצור, מסתמן מצב העלול להקשות על הגדלת ההיצע במידה הנדרשת גם בשנים הקרובות".

שפירא למפלגות: אל תשתמשו בדוח באופן פוליטי

במכתב הנלווה לפרסום הדוח מתייחס המבקר להחלטתו לפרסם את הדוח בעיתוי כה סמוך להליכה לקלפי. "פרסום דין וחשבון נפרד זה חל בסמוך למועד הבחירות לכנסת ה-20. יודגש המובן מאליו - מבקר המדינה אינו שחקן בזירה הפוליטית", כותב המבקר. לדבריו, "כאשר דוח נפרד מוכן, מן הראוי לפרסמו. העבודה על דוח זה ארכה חודשים ארוכים, והוא תוכנן להתפרסם כדוח נפרד, כאשר בה בעת הוקדמו הבחירות לכנסת".

המבקר אף קורא למפלגות שלא להשתמש בדוח באופן פוליטי. "עבודת ביקורת המדינה מתבצעת במקצועיות ועל פי שיקולים עניינים בלבד ולא ראוי שלוחות זמנים פוליטיים ישפיעו עליה". מציין המבקר שפירא. והוא מוסיף "אני קורא להימנע מעשיית שימוש פוליטי בדוחות הביקורת, ומדגיש כי מבקר המדינה משרת את הציבור כולו כמתחייב מחוק יסוד מבקר המדינה וחוק מבקר המדינה".

משרד הבינוי: הליקויים הנמצאים באחריותנו - תוקנו

ממשרד הבינוי נמסר בתגובה:

"דוח מבקר המדינה שפורסם היום היה נכון לתחילת 2013. הנקודות והנושאים שמעלה המבקר טופלו ותוקנו מאז כמעט כולן, ולכן הדוח אינו רלוונטי להיום. שר הבינוי אורי אריאל פנה למבקר המדינה לעשות דוח השלמה ומעקב אחר התיקונים לשנים 2013-14.

כפתרון לבעיות שזוהו עם תחילת הקדנציה הנוכחית ומופיעות בדוח התבצעו בשנתיים האחרונות פעולות משמעותיות - נקבעו יעדי שיווק ריאליים וגבוהים בתיאום כל הגורמים הרלבנטיים – יעדים שהמשרד ורמ"י עברו אותן ואף הגיעו לשיא של שיווק קרקעות (50,500 יח"ד) מאז הקמת המדינה בשנת 2014. 

בוצעו שני מהלכים שזכו להסכמה ולשבחים מקיר לקיר: פרסום מכרזי מחיר מטרה ראשונים המבטיחים הנחה של של 20% לפחות על מחיר הדירה, חתימת חמישה הסכמי גג לעשרות אלפי יחידות דיור (ועוד הסכמים בדרך) המבטיחה תמרוץ רשויות להאצת הבנייה ולהוצאת היתרי בנייה מהירים תוך 90 יום. לראשונה, הוקם גוף מתכלל למדיניות הדיור המיידית וארוכת הטווח (ועדת השרים לענייני הדיור, "קבינט הדיור"), הרשאות ותקציבי התכנון גדלו במאות אחוזים, הוארך תוקף חוק הוד"לים וכן הוקמה הותמ"ל על מנת לקצר את משך התכנון הסטטוטורי, נחתם הסכם בגובה 4 מיליארד שקל להסרת חסמים תחבורתיים ("נתיב לדירה"), קודם פינוי מחנות צה"ל במרכז הארץ, הקמת רשות להתחדשות עירונית נמצאת בשלבים האחרונים לקראת יישום ומהלכים רבים נוספים".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה:

"עיקר דוח מבקר המדינה עוסק בתקופה שעד דצמבר 2013. מבקר המדינה עצמו קובע בדוח שמאז 2012 עומדת הרשות ביעדי השיווק והתכנון שהוצבו לה. לליקויים שפורסמו בדוח והם בתחום אחריות רשות מקרקעי ישראל גובשו פתרונות וניתן מענה. רשות מקרקעי ישראל נוקטת בפעולות ואמצעים להתמודדות עם הגדלת ההיצע ופרסום שיווקים. תוצאות צעדים אלה בולטות וברורות ובין היתר כוללות שיווק 50 אלף יחידות דיור בשנת 2014, מספר שיא של שיווקים שנתיים, מאז הקמת מנהל מקרקעי ישראל. הרשות יזמה קידום הסכמי גג עם רשויות מקומיות המניבים עשרות אלפי דירות באזורי הביקוש, קידום פינוי מחנות צה"ל ממרכזי הערים לטובת בניית שכונות חדשות בהיקפים של עשרות אלפי יחידות דיור, פינוי שדה דב ועוד. מעבר לתוספת יחידות הדיור האחרונות השפעת צעדים אלה על השוק תהיה מכרעת בשנים הקרובות".

הליכוד: "ממשלה בראשותנו תפתור את משבר הדיור"

ממפלגת הליכוד נמסר בתגובה:

"מדובר בדוח חשוב מאוד. אנו נלמד אותו וניישם את מסקנותיו המתבקשות. ממשלות הליכוד בראשות נתניהו עשו הרבה בתחום הדיור, זה מצויין בדוח, אבל יש עוד הרבה מאוד מה לעשות. הגדלנו את כמות התחלות הבנייה מ-32 אלף יחידות דיור ל-47 אלף בשנה.  אנו מפנים את מחנות צה"ל ממרכז הארץ לנגב - ובמחנות צה״ל שיתפנו נבנה 100 אלף דירות חדשות. הגדלנו דרמטית את שיווק הקרקעות לדיור, והשנה נגיע ל-60 אלף יחידות דיור. ביטלנו את ההחלטה המונעת בנייה חדשה במרכז הארץ, וכבר השנה נגיע לתכנון של 80 אלף יחידות דיור. 

וכמובן הובלנו את מהפכת הכבישים והרכבות, שמחברת את הנגב והגליל למרכז הארץ, ומאפשרת לגור בקריית גת ולעבוד בתל אביב. בקדנציה הבאה נפעל יחד עם שותפינו הטבעיים, שמחויבים כמונו לפתור את משבר הדיור, וניישם את מסקנות הדוח. רק ממשלת ליכוד חזקה בראשות נתניהו, תפתור את משבר הדיור, בדיוק כפי שעשינו בשורה ארוכה של רפורמות ושינויים מבניים עמוקים, שהפכו את המשק הישראלי לחזק ותחרותי".

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו