מהלך חדש ודרמטי של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל בתחום הנדל"ן: בעקבות המשך עליית מחירי הדירות, שזינקו ב־12 החודשים האחרונים ב־7.7% והשלימו עלייה כוללת של 90% מאז 2007, הבנקים יידרשו להגדיל את הונם העצמי.
משמעות ההוראה החדשה: ייקור המשכנתאות ב־0.3% לפחות - התפתחות שתקשה עוד יותר על זוגות צעירים לרכוש דירות באמצעות משכנתאות זולות, והם ייאלצו להישען על סיוע כספי גדול יותר מצד ההורים.
רוצים לקבל עוד עדכונים? הצטרפו לישראל היום בפייסבוק
ההוראה לא תפגע בנוטלי משכנתאות ותיקים. היא צפויה בעיקר לפגוע בנוטלי משכנתאות חדשים, ובאופן מיוחד בזוגות צעירים שאין להם הורים אמידים שיכולים לסייע ברכישת דירה מהון עצמי בלבד וללא לקיחת משכנתא מהבנק.
בבנק ישראל חוששים בעיקר מגידול חד בהיקף האשראי לדיור ומחשיפת יתר של הבנקים לאשראי בעייתי, שלא יהיה אפשר לגבות במקרה של משבר כלכלי.
המפקח על הבנקים, דודו זקן, פירסם אתמול טיוטה של הוראה חדשה, שלפיה ייאלצו הבנקים הבולטים בתחום להוסיף הקצאה מההון שלהם בהיקף כולל של 2.7 מיליארד שקלים כנגד משכנתאות חדשות שהם יעניקו. זאת למקרה שמחירי הדירות יצנחו מטה בחדות בהמשך לפיצוץ פוטנציאלי של בועת הנדל"ן.
המהלך מתבצע כשלושה שבועות לאחר הורדת הריבית בישראל ב־0.25% לשפל היסטורי של 0.25%, שהוזילה מאוד את ריבית המשכנתאות הצמודות לפריים לרמות שפל הנמוכות ביותר בתולדות המשק. גם ריבית המשכנתאות הצמודות למדד נמצאת ברמות נמוכות מאוד בגלל האינפלציה הנמוכה בישראל.
לפי הנתונים, טפחות יצטרך להגדיל את הונו ("כרית הביטחון") ב־940 מיליון שקלים, בנק לאומי ב־720 מיליון שקלים, הפועלים ב־540 מיליון שקלים, דיסקונט ב־200 מיליון שקלים והבינלאומי ב־180 מיליון שקלים. שאר הבנקים יידרשו להגדיל את הונם יחד ב־120 מיליון שקלים.
זקן הבהיר כי "הניסיון בעולם מלמד כי משברים בבנקאות מתפתחים פעמים רבות כתוצאה מחשיפת הבנקים לאשראי לדיור ולענף הנדל"ן. חיזוק עמידות המערכת הבנקאית ויכולתה לעמוד בפני התממשות סיכונים הוא לטובת ציבור המפקידים, המשקיעים והציבור כולו".
"לצנן את הביקושים"
אנליסט הבנקים של בית ההשקעות IBI, עדי סקופ, אמר כי מדובר "בצעד משלים להפחתות הריבית האחרונות. מצד אחד ירידת הריבית מלבה את שוק הנדל"ן, מצד שני הגדלת דרישות ההון מהבנקים צפויה לצנן את הביקושים".
עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG משכנתאות, המתמחה בייעוץ ובליווי נוטלי משכנתאות, אמר כי "בנק ישראל שוב מוכיח לכל הזוגות הצעירים שישבו על הגדר שמי שלא קנה עד היום דירה הפסיד, וכעת ייאלץ לשלם יותר על ריבית המשכנתאות".
ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אמר: "אין ספק שהנגידה הפתיעה מאז כניסתה לתפקידה בשורה של צעדים נבונים, שחבל שלא בוצעו בזמן קודמה".
• • •
שאלות ותשובות
איך תשפיע ההוראה החדשה על ציבור רוכשי הדירות?
מהי מטרתו של הצעד שנוקט כעת בנק ישראל?
מטרת ההוראה החדשה היא לוודא שהמערכת הבנקאית מקצה כריות הון מספקות ומתאימות כנגד הסיכונים הגלומים בתיק האשראי לדיור, ובכך להביא לחיזוק יכולתם של הבנקים לספוג הפסדים בלתי צפויים ולחיזוק היציבות הפיננסית בכללותה.
מתי מיועדת ההוראה להיכנס לתוקף? ומה משמעות היישום ההדרגתי עד שנת 2017?
מועד התחולה לעמידה ביעד ההון שנקבע בטיוטת ההוראה הוא 1 בינואר 2017, כאשר היישום יהיה הדרגתי. היישום ההדרגתי מאפשר לבנקים לבצע תכנון הון נאות להשגת היעד, וליישם את ההנחיה שקיבלו בלי לבצע שינויים חדים בהתנהלותם.
כיצד צעד זה צפוי להשפיע על ציבור רוכשי הדירות? האם הצעד צפוי לייקר נטילת משכנתאות חדשות? אם כן, אז בכמה?
ההשפעה תלויה במספר רב של גורמים ובהם: יכולת הבנק לספוג את עלות ייקור המשכנתאות בלי לגלגל אותה על הלקוחות, יכולת המיקוח של הלקוח מול הבנק ועוד. בהקשר זה נציין כי שוק ההלוואות לדיור מאופיין בתחרותיות גבוהה יחסית. בכל מקרה, הצעד אינו מפלה לרעה קבוצות מסוימות באוכלוסייה.
האם מתוכננות מגבלות נוספות שיוטלו על האשראי לדיור?
הפיקוח על הבנקים ממשיך לעקוב אחר התפתחויות תיק האשראי לדיור במערכת הבנקאית. במידת הצורך תיבחן נקיטת צעדים נוספים.
האם הצעד צפוי להשפיע על לקוחות הבנקים שנטלו משכנתא לפני פרסום ההוראה?
הצעד אינו צפוי להשפיע על לקוחות שנטלו משכנתא לפני מועד פרסום ההוראה.
האם הפיקוח על הבנקים רואה התפתחות של סיכונים ליציבות בהקשר של הגידול של האשראי לאנשים פרטיים שלא לדיור?
שיעורי הצמיחה של האשראי לאנשים פרטיים שלא לדיור גבוהים ומשקלו בסך האשראי גדל בשנים האחרונות. קיים מתאם בין איכות האשראי הזה לבין איכות האשראי לדיור דרך גורמים המשפיעים על שני סוגי האשראי. כך לדוגמה, גידול באבטלה והעמקת המיתון צפויים לפגוע הן באשראי הצרכני והן באשראי לדיור.
חזי שטרנליכט
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו